Кадастровая или реестровая ошибка как правильно

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к заполнению и формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Указанное в части 1 настоящей статьи заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.

(часть 2.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:

1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;

2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;

3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

(в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

6. Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Порядок и способы направления органом регистрации прав данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении такой реестровой ошибки.

(в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. По истечении трех месяцев со дня направления в предусмотренные частью 6 настоящей статьи органы решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в описании местоположения границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7. По истечении трех месяцев со дня направления указанным в части 6 настоящей статьи лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий. На основании поступившего в орган регистрации прав до истечения указанного в настоящей части срока заявления собственника земельного участка данный срок продлевается на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца. Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, осуществляется органом регистрации прав с учетом сведений, содержащихся в правоудостоверяющих документах, с использованием картографической основы и (или) иных документов (материалов) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. При этом площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, может отличаться от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не более чем на пять процентов.

(часть 7 в ред. Федерального закона от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.1. При исправлении реестровых ошибок в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов также вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на соответствующий земельный участок, или при отсутствии такого документа — исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, или в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка — исходя из местоположения границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка, и (или) контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. В указанном случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.

(часть 7.1 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных органом регистрации прав, в том числе в результате исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, сведений о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости на основании документов, представленных в орган регистрации прав собственником указанных земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после внесения таким органом сведений о местоположении границ земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке.

(часть 7.2 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.3. В целях реализации полномочий органа регистрации прав, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, публично-правовая компания, указанная в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляет:

1) сбор и обработку пространственных данных, необходимых для определения координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определения координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств;

2) определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определение координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также при необходимости координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.

(часть 7.3 в ред. Федерального закона от 19.12.2022 N 546-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7.4. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке в предусмотренном частью 7.1 настоящей статьи случае устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.

(часть 7.4 введена Федеральным законом от 17.06.2019 N 150-ФЗ)

7.5. В случае, если органом регистрации прав в сведениях Единого государственного реестра недвижимости выявлена реестровая ошибка, связанная с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении кадастрового округа (далее — иная система координат), орган регистрации прав при наличии у него параметров перехода (ключей) от иной системы координат к местной системе координат вправе без предварительного извещения заинтересованных лиц осуществить пересчет координат характерных точек всех границ (включая границы земельных участков, контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и границы объектов, сведения о которых внесены в реестр границ), сведения о местоположении которых представлены в Едином государственном реестре недвижимости в иной системе координат, в местную систему координат и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части местоположения таких границ, а в отношении земельных участков также в части их площади. Значение вычисленной в связи с таким пересчетом площади земельного участка может отличаться от первоначального значения площади не более чем на величину погрешности определения площади земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

(часть 7.5 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)

8. В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.

9. Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.

Проблемы с межеванием земли и оформлением дома часто возникают из-за кадастровых ошибок. Так, зачастую, спустя несколько лет выясняются такие нелепости, что ваш дом, который благополучно зарегистрирован, оказывается, стоит на участке соседа. Или еще хуже, часть дома выходит за пределы участка и находится там, где вообще не разрешено находиться. И даже если вы добросовестный налогоплательщик и в тот период, когда стали собственником земли оформили все права как положено, обежав при этом немало инстанций, вы не застрахованы от бумажной волокиты. Вот такие вот палки в колеса порой ставит нам государство, принимая свои заумные законы. Итак, разберем что же такое кадастровая ошибка и чем она может грозить.

Кадастровая ошибка – это внесенные в базу Росреестра сведения, не соответствующие фактическим данным. Она возникает из-за неверных расчетов либо халатного отношения и выявляется при сверке фактических данных и сведений, уже занесенных в базу. Получается, что кто-то недобросовестно отнесся к своим обязанностям – а нам разгребать? Да, к сожалению, по факту так и происходит. После слияния баз и объединения их в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), ошибки начали всплывать и показываться наружу.

Причины возникновения кадастровых ошибок

Кадастр недвижимости строится на двух фундаментальных основах:

• геодезическая основа (государственные геодезические сети, система координат, геодезические измерения и математическая обработка их результатов);
• картографическая основа (топографические карты и планы, подлежащие обновлению).

В геодезии, достичь истинного значения реальной величины невозможно, так как на измерения влияет множество факторов. Можно лишь очень близко приблизиться к этому значению. Поэтому случайные погрешности для геодезических измерений являются нормой. Главное, не выйти за рамки допустимых пределов.  Ввиду введения новых технологий все геодезические и картографические измерения шагнули вперед. Современное, усовершенствованное оборудование дает возможность проводить измерения все точнее и точнее. На смену наземным геодезическим методам измерений (триангуляция, полигонометрия) приходят новые космические способы (трилатерация). Увеличивается скорость получения и обработки точной геодезической информации, обновляются государственные системы координат. Возникают новые возможности, по сравнению с прошлыми годами, обновления данных глобальных систем отсчета.  Появляются местные системы координат в каждом административном регионе. Однако, большинство участков внесено в базу данных Росреестра по имеющимся приблизительным и неуточненным сведениям, без проведения процедуры межевания, что приводит к выявлению кадастровых ошибок.

Наряду с этим, геодезисты (кадастровые инженеры), допустив оплошность при настраивании мерного прибора или сделав ошибочные расчеты также могут допустить такие кадастровые ошибки, как пересечение границ смежных участков, накладывание одного участка на другой, смещение участков и т.д.  Поэтому, не только кадастровые сведения, основанные на данных прошлых лет занесенные в электронный реестр, но и ошибки, из-за неумения пользоваться современным оборудованием хранятся в базах до случайного их выявления. Технические погрешности геодезическо-кадастровых работ, неаккуратное отношение, низкая степень квалификации специалистов в области геодезии и кадастра приводят к возникновению таких вот ошибок.

Кадастровые ошибки возникают чаще всего при:

• проведении измерительных работ на неисправном или устаревшем оборудовании;
• указании неточных координат, не соответствующих действительности;
• эксплуатации геодезического оборудования без навыков и знаний;
• неверных математических вычислениях;
• невнимательности и безответственности;
• использовании непроверенных сведений, без выезда на объект.

Виды кадастровых ошибок

Статья 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обозначает два вида ошибок:

Техническая ошибка. Это опечатки, искажения названий, описки в цифрах и буквах. Такие ошибки возникают из-за невнимательности регистратора или из-за того, что база данных Росреестра подхватила неверную информацию при слиянии данных из других баз. Чаще всего это ошибки в наименованиях улиц, номеров домов.

Реестровая ошибка. Это ошибка, которую допустил кадастровый инженер при подготовке документов по межеванию, техническому плану, актам. В результате реестровой ошибки, ваш дом может оказаться на территории совсем другого участка, ил границы земельного участка могут наложиться на границы соседа. Площадь постройки по документам не соответствовать площади по факту. Перечислять можно до бесконечности. Казусов довольно много. Ведь раньше к межеванию относились проще и частенько указывали приблизительные координаты без выезда геодезистов. Вот такие вот «безвыездные» ошибки и всплывают чаще всего. 

Как выявляют реестровые и технические ошибки

Ошибки выявляются и всплывают при постановке недвижимости на кадастровый учет. Порой сосед смежного участка, узаконивая свои владения выясняет, что его дом стоит, например, на вашем участке, или границы, указанные на бумагах, не соответствуют действительности.  Иногда недостоверные сведения обнаруживаются при заказе выписки из Росреестра. Кадастровая ошибка – далеко не редкость, но новостью становится неприятной и неожиданной. Несет дополнительные затраты и трудности. Но если вовремя не позаботится об ее исправлении, то последствия могут стать еще печальнее.

Кто обязан исправить кадастровую ошибку

А надо ли вообще исправлять кадастровую ошибку? Мы можем десятилетиями жить и знать не знать о существовании ошибки. Исправно платить налоги. Иногда, ошибочные сведения, становятся даже плюсом (например по документам площадь участка меньше, чем на самом деле, что влечет за собой уменьшение налоговой ставки). Но последствия не исправления заведомо известной кадастровой ошибки могут обернуться неприятностью. Так, налоговые органы обяжут внести все неоплаченные взносы и пени. Или, например, кадастровая ошибка может помешать продаже участка, так как надо будет оперативно переоформлять документы.

Так что самым заинтересованным лицом в исправлении ошибок и наведении порядка в документах будет собственник имущества, которого непосредственно касаются эти ошибки. На него и падает бремя расходов. Ведь, в зависимости от вида ошибки возможно понадобится экспертиза или судебное разбирательство.   

Сроки исправления ошибки

Законом установлены сроки на устранение технических и реестровых ошибок, в зависимости от вида ошибки: техническую исправляют за три дня, реестровую — за пять. Но не все так быстро, как кажется на первый взгляд. Существует ряд исключений, при которых нельзя решить проблему не только за неделю, но и за месяц. Так, если кадастровая ошибка затрагивает законные интересы других лиц, то и исправление ее возможно только при проведении ряда действий. Например, чтобы избавиться от наложения территории одного участка на другой, необходимо заказать новый межевой план (рассчитать стоимость межевого плана в вашем регионе можно здесь), или получить решение суда – а это еще дополнительное время. Вот почему все в округе нас призывают ставить недвижимость на кадастровый учет вовремя! Ведь в случае чего, не знаешь где можно споткнуться.   

Куда обратиться для исправления кадастровой ошибки?

Для исправления кадастровой ошибки Вам надо обратиться в ближайший МФЦ с соответствующим заявлением. К заявлению прикладываются документы, обосновывающие наличие технической ошибки (договор купли-продажи, дарения, мены и иные документы, содержащие правильные сведения). Госпошлиной исправление кадастровой ошибки законом не облагается.

Если исправить ошибку возможно только через суд, тогда надо подать иск об исправлении технической или реестровой ошибки. В суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо, а также представители органа регистрации прав.

Как избежать кадастровой ошибки

Как, говорится, знал бы где упасть — соломку бы подстелил. К сожалению, на этапе регистрации документов кадастровой ошибки избежать не получится. Однако, если после получения выписки из ЕГРН, обнаружив неточности (в адресе, номере и т.д.), «по горячим следам» отдать документацию на переоформление — данные тут же поправят. 

А дабы не допустить кадастровых ошибок на стадии подготовки документов, нужно обращаться только в проверенные кадастровые компании. Для удобства мы создали каталог проверенных кадастровых организаций — исполнителей, которые оказывают качественные кадастровые и геодезические услуги. 

• Оглавление:
• 1. Понятие с точки зрения закона
  • Кадастровая ошибка;
• 2. Практическое применение
  • Пример 1: Обрезаны границы участка;
  • Пример 2: Искажено описание границ;
  • Пример 3: Ошибочное указание объекта недвижимости;
  • Пример 4: Массовое смещение населенного пункта;
  • Причины возникновения;
  • Как ошибки выявляются;
• 3. Исправление ошибочных сведений
  • Зачем исправлять ошибки;
  • В какие сроки нужно исправить;
  • За чей счет исправление сведений;
  • Внесудебный порядок исправления;
  • Судебный порядок исправления;
  • Список необходимых документов;
  • Как избежать возникновения ошибок.

Доброго дня.

В этой статье мы будем изгонять демонов из интересной темы – реестровой ошибки (далее по тексту я буду использовать аббревиатуру РО), которая вот уже много лет будоражит светлые умы и фантазию юристов.

Таким количеством мракобесия, наверное, не обрастал ни один вопрос по недвижимости. Четко сформированной позиции в судебной практике нет. Верховный суд тоже периодически штормит из одной стороны в другую.

Я часто встречаю не только непонимание этого правового явления, но и откровенное извращение его смысла. Вот на этой волнительной ноте мы и начнем разбираться.

1. Реестровая ошибка с точки зрения закона

Так как мы хотим разобраться в вопросе как положено, то своё внимание обратим на законодательную базу.

Определение дано в п. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости 218-ФЗ:

Реестровая ошибка это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Разбиваем этот длинный текст на составные части:

• ошибка, т. е. неправильные (см. Словарь русского языка С. И. Ожегова) или недостоверные сведения;
• допущенная в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования кадастровым инженером;
• либо допущенная в документах, направленных в Росреестр в порядке межведомственной работы или ином порядке, в том числе в порядке до принятия 218-ФЗ;
• и перенесенная в ЕГРН.

И мы получаем ответ на вопрос о том, что такое реестровая ошибка:

Это внесенные в ЕГРН ошибочные сведения, неправильно указанные в документах, на основании которых эти сведения об объекте недвижимости были перенесены в реестр.

При этом, закон выделяет, что такие сведения должны быть ошибочно указаны в документах, являющихся результатом кадастровых работ (межевом плане, техническом плане, акте обследования или карте-плане территории) или документах, направляемых в порядке межведомственного взаимодействия (ст. 32 – 34 Закона о регистрации недвижимости) или в уведомительном порядке (ст. 35 – 39 Закона)

Ошибка может возникнуть в любых основных или дополнительных сведениях, которые вносятся в ЕГРН (ст. 8 Закона о регистрации недвижимости) в отношении всех объектов, подлежащих кадастровому учету.

Это могут быть сведения о местоположении границ, о виде разрешенного использования, о категории земель, о площади, о виде жилого помещения, о кадастровой стоимости и так далее.

В судебной практике мне приходилось встречать весьма спорные утверждения судов о том, что РО может возникнуть в сведениях о зарегистрированных правах (ст. 9 Закона о регистрации недвижимости). Считаю такую позицию не верной.

Реестровая ошибка это ошибочные сведения кадастра (ст. 8 Закона), а не реестра прав. Что прямо следует из законодательного определения. На мой взгляд, какие-либо ошибки в сведениях о зарегистрированных правах не могут быть исправлены в рамках реестровой ошибки.

Кадастровая ошибка:

До принятия Закона о регистрации недвижимости № 218-ФЗ законодательство предусматривало понятие «кадастровая ошибка».

Сейчас термин «кадастровая ошибка» применяется при рассмотрении споров в отношении объектов недвижимости, учтенных в кадастре до 2017 года.

Понятие кадастровой ошибки было раскрыто в пп. 2 п. 1 ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции до 01.01.2017 г.):

Кадастровая ошибка в сведениях — воспроизведенная в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости.

Из определения видно, что кадастровая ошибка по смыслу равнозначна реестровой. На мой взгляд, нет смысла усложнять этот вопрос и вдаваться в рассуждения.

Кадастровая ошибка и реестровая ошибка — это одно и тоже.

Частенько я встречаю отождествление этих видов ошибок с технической ошибкой. Это не правильно. Различные понятия с разным смыслом.

2. Реестровая ошибка на практике

Практика по ошибкам вызывает много вопросов. На мой взгляд, это связано с несколько «аморфным» определением в законе.

Львиная доля случаев ошибки выявляется в сведениях об описании местоположении границ. Причем под нее в этом контексте пытаются подмахнуть все что угодно. К примеру:

• отрезал кадастровый инженер соседа половину соседнего участка – реестровая ошибка;
• определил местоположение границ участка вообще в другом месте – реестровая ошибка;
• предоставила администрация в собственность земельный участок одному лицу, без учета интереса других лиц, имеющих на него право – реестровая ошибка;
• Росреестр осуществил незаконный кадастровый учет объекта недвижимости – реестровая ошибка;
• администрация продала с аукциона половину чужого участка – реестровая ошибка.

Все эти примеры – НЕ реестровая ошибка.

Из своего опыта по делам, в которых я принимал личное участие, и анализа судебной практики по стране, считаю правильной следующую позицию:

Самый главный и важный юридический признак реестровой ошибки – отсутствие спора о праве на объект недвижимости. Спор о праве на объект недвижимости не может быть решен в рамках реестровой ошибки.

В этом ключе мне представляется правильной позиция нашего областного суда, изложенная в п. 1 Обзора практики рассмотрения Оренбургским областным судом гражданских дел в апелляционном порядке за третий квартал 2018 года, согласно которой:

При наличии между сторонами спора о границах земельных участков, заявленное требование об исправлении реестровой (кадастровой) ошибки будет являться ненадлежащим способ защиты права.

Предметом доказывания по иску об исправлении РО является возникшая в процессе осуществления кадастровых работ ошибка в документе, воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), наличие которой нарушает права истца.

Юридически значимым обстоятельством при разрешении спора об исправлении РО является установление правильных сведений о местоположении характерных точек части границ исходного земельного участка.

Такое исправление РО допускается только в случае отсутствия спора о границах земельных участков.

Грань отличия реестровой ошибки от спора о праве очень размыта. Часто встречаю судебные акты, в которых очевидный спор о праве решается через РО.

По моему мнению, РО характеризуется ошибочностью, непреднамеренностью указания неправильных сведений. Ошибка должна быть допущена именно кадастровым инженером и именно в отношении сведений, определение которых зависит от самого кадастрового инженера (в отношении межведомственного взаимодействия и уведомительного порядка – по аналогии).

Вот несколько наглядных примеров выявленной реестровой ошибки, с которыми я сталкивался на практике.

Сведения о границах участка были обрезаны без причины:

По землеустроительному делу, на основании которого сведения о границах участка были внесены в ГКН, графическая часть была правильная – границы отражены по существующему на местности забору. Однако по координатам характерных точек часть участка оказалась обрезана. То есть, в кадастре площадь 800 кв. м., а по факту – 1000 кв. м. Обоснования причин такого несоответствия в землеустроительном деле не было. Суд признал наличие РО и установил границы по забору.

Искажены границы участка:

После внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка, образованного на территории республики Крым до его принятия в состав РФ, было искажено описание его местоположения.

В ЕГРН ошибочно указаны сведения об объекте недвижимости:

При проведении кадастровых работ по образованию земельного участка кадастровый инженер по необъяснимой причине указал, что в его границах расположен жилой дом, который фактически расположен на соседнем участке по другому адресу.

Массовый сдвиг границ участков в населенном пункте:

В одном из районов области оказались сдвинуты сведения о границах всех участков и объектов недвижимости на территории населенного пункта. Жители неоднократно обращались с жалобами, но наше ФГБУ ФКП Росреестра признать ошибку отказывалось.

Если увеличить изображение публичной кадастровой карты, то будет явно видно, что границы всех участков сдвинуты на юг по отношению к их фактическому местоположению. Причем все они имеют уточненную площадь.

На мой взгляд, в практике реестровые ошибки встречаются гораздо реже, чем это хотелось бы правоприменителям.  Те же споры по смежным границам участков, которые пытаются решать через реестровую ошибку, представляют собой межевой спор об установлении границ – т. е. спор о праве.

Причины реестровой ошибки:

• неправильно выполненные геодезические измерения;
• было использовано неисправное оборудование или оборудование, механика работы которого устарела;
• допущены ошибки в расчетах при подготовке документов (межевой план, технический план и т. п.);
• использование системы координат, не предусмотренной нормативами;
• сбой или неправильная привязка к пунктам государственной геодезической сети;
• использование картографических материалов без выезда на местность;
• ну и в конце концов просто халатность и раздолбайство кадастровых инженеров, которые могут привести к совершенно непредсказуемым случаям.

Как выявляют реестровые (кадастровые) и технические ошибки:

Ошибки выявляются, как правило, случайно. В большинстве случаев это происходит при совершении с объектом недвижимости юридических операций (регистрации сделок, внесении изменений в сведения ЕГРН, в том числе о соседних объектах).

Проблемы с поиском и определением ошибок возникают из-за самих сведений реестра. Для того чтобы квалифицировать ошибку, мы должны видеть перед глазами правильные сведения или знать, какими они должны быть на самом деле.

Реестровые сведения имеют весьма специфический характер и в большинстве случаев для работы с ними нужны либо особые программы, либо надо просто хотя бы разбираться в том, что там написано. Для большинства граждан понятны сведения о площади, адресе, кадастровой стоимости и правообладателе. В лучшем случае. Все остальное темный лес.

Поэтому, когда люди смотрят в выписку из ЕГРН, то сами в большинстве случаев криминала не видят. Чтобы увидеть, нужно обращаться к специалистам (в кадастровые или юридические компании). А для этого нужно платить деньги, чего делать никому не хочется.

В этом и заключается основная проблема реестровых (кадастровых) ошибок — самому их выявить сложно. А когда ошибки обнаруживаются, то начинаются проблемы. Так как это всегда бывает не вовремя и не к месту.

3. Как исправить реестровую ошибку

По общему правилу, предусмотренному п. 3 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости, для устранения РО нужно исключить из ЕГРН ошибочные сведения, и внести вместо них правильные сведения.

Исправление ошибок возможно как во внесудебном, так и судебном порядке.

Зачем исправлять реестровые (кадастровые) ошибки:

Ошибка — это всегда недостоверные сведения об объекте недвижимости в ЕГРН. На такие сведения ориентируются административные и судебные органы, органы местного самоуправления, соседи, потенциальные контрагенты по сделкам и т. п. То есть неопределенный круг лиц.

Соответственно, ошибка в площади влечет за собой недостоверность налоговой базы, что приводит к недоплате или переплате налога. Ошибка в границах влечет за собой споры с соседями или администрацией. Наконец ошибочные сведения об отчуждаемом объекте недвижимости могут стать причиной расторжения договора и взыскания убытков. И так далее до бесконечности.

Последствия ошибок в реестре непредсказуемы. Исправлять надо. Даже если кажется, что «ну десять лет так висело и ничего не произошло, повисит еще пару десятков». Это только кажется, поверьте.

В какие сроки нужно исправить:

Для собственника объекта недвижимости, обнаружившего ошибку, действующий закон не предусматривает срока ее исправления.

На практике объект с ошибочными сведениями в ЕГРН может существовать неопределенный период времени без каких-либо последствий.

Но, с равными шансами такие ошибки могут привести к проблемам и серьезным судебным спорам. Даже банальная описка или опечатка в межевом плане, если она будет перенесена в ЕГРН, может повлечь десятки и сотни тысяч расходов для собственника.

Есть ошибка — лучше исправить при первой же удобной возможности. Хотя бы просто из логики «от греха…». В наше время настолько все непредсказуемо, что никогда не знаешь какой сюрприз завтра прилетит на голову. То ли шапка новая, то ли кирпич.

За чей счет будет исправление сведений:

Что касается внесение изменений в сам реестр, то это бесплатно. Государственная пошлина за регистрацию изменения сведений в целях исправления реестровой ошибки не оплачивается.

Однако, если правильные сведения отсутствуют в Росреестре или у собственника объекта и их надо получить, то все бремя расходов ложится на собственника. В том числе, при исправлении реестровой (кадастровой) ошибки в судебном порядке.

Это печально, но факт.

Внесудебный порядок исправления:

1) Правильные сведения вносятся органом регистрации прав по заявлению правообладателя земельного участка в общем порядке кадастрового учета. Они должны быть указаны кадастровым инженером в межевом плане, техническом плане, акте обследовании и т. п., которые нужно подать в Росреестр вместе с заявлением. В задачу кадастрового инженера входит обоснование РО.

2) Росреестр самостоятельно, при соблюдении условий и в порядке п. 6 – п. 8 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости может внести в ЕГРН правильные сведения об описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств. Этот порядок возможен, если у Росреестра есть правильные сведения, которые можно внести в ЕГРН, или их предоставил правообладатель объекта недвижимости.

Если Росреестр самостоятельно исправляет реестровую ошибку, то он должен в течении 5 рабочих дней уведомить об этом правообладателя земельного участка.

Судебный порядок исправления:

В п. 4 ст. 61 Закона о регистрации недвижимости использована общая фраза про обращение в суд если исправление РО может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН.

На практике судебный порядок применяется тогда, когда РО нельзя исправить в административном порядке или Росреестр по каким-то причинам отказывает в исправлении.

Никаких секретных методик здесь нет. Обычный порядок искового судопроизводства, предусмотренный ГПК или АПК РФ.

Собираем необходимую документацию. Составляем иск, описываем обстоятельства дела, какие сведения ЕГРН являются неправильными, а какие нужно внести. Подаем иск, прикладываем документы. Доказываем. Получаем положительно решение суда.

Список документов для исправления реестровой (кадастровой) ошибки:

В данном случае применяется общий порядок, предусмотренный ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Этот же порядок применяется при исправлении кадастровой ошибки.

Через МФЦ в Росреестр подается заявление о кадастровом учете изменения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, к которому (в зависимости от ситуации и объекта) прикладываются технический план, межевой план или акт обследования, подготовленные кадастровым инженером инженером.

Такие документы должны содержать:

• обоснование необходимости исправления ошибки;
• правильные сведения, подлежащие внесению в реестр;
• судебный акт, если реестровая ошибка исправляется по решению суда.

Если реестровая ошибка исправляется по решению суда, то к заявлению нужно приложить заверенную надлежащим образом копию судебного акта.

Как избежать реестровой (кадастровой) ошибки:

Собственник объекта недвижимости редко может повлиять на наличие ошибок и избежать их. Потому, что документы, в которых они возникают, подготавливают другие лица (кадастровые инженеры, должностные лица органов власти), а не сам собственник.

Такие документы подаются в Росреестр в электронном виде за электронной подписью. В большинстве случаев проверить наличие в них ошибок возможности просто нет.

Ответственность за достоверность и правильность сведений, вносимых в ЕГРН, несет кадастровый инженер.

Но от человеческого фактора перестраховаться невозможно. Любой кадастровый инженер в любой землеустроительной компании, какой бы знаменитой она не была, с равной долей вероятностью может допустить ошибку. При подготовке любого документа.

Поэтому, нужно всегда требовать о кадастрового инженера дубликат документов на бумажном носителе и внимательно проверять все, что можно и на что хватает знаний. Во всяком случае, какие-то простые вещи типа адреса, площади или конфигурации границ проверить может каждый.

Заключение:

Так как в судебной практике до сих пор нет внятного толкования и ясно сформированной позиции о том, что такое реестровая ошибка, то советую до обращения в суд делать подробный анализ спорной ситуации и правильно определять способ защиты права.

Иначе можно легко самому наделать уже юридических ошибок и нарваться на отказное решение суда со всеми вытекающими последствиями.

Будьте грамотными и берегите себя.

Росреестр разъяснил порядок исправления ошибок в ЕГРН

Чтобы исправить неточные сведения в реестре, нужно определить их вид и предоставить соответствующие доказательства

Случается, что, получив выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), собственники замечают в ней несоответствие сведений. В этой ситуации не стоит бить тревогу, поскольку правообладатели могут исправить неточности.

Росреестр разъяснил, какие бывают ошибки в сведениях ЕГРН и как их исправить.

Виды ошибок

Ошибки могут быть техническими или реестровыми — в зависимости от этапа, на котором произошло искажение информации. Техническая ошибка — это описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка, возникшая в процессе внесения записей в ЕГРН. Она приводит к несоответствию данных в ЕГРН и сведений, содержащихся в документах, на основании которых проводились кадастровый учет или регистрация прав, объяснили в ведомстве.

Под реестровой подразумевается ошибка, которая содержится в межевом или техническом плане, карте-плане территории или акте обследования. Чаще всего такие ошибки возникают из-за погрешностей, допущенных при проведении кадастровых работ, или из-за ошибок в документах, которые были представлены в Росреестр иными лицами или органами.

Исправление технической ошибки

Подать заявление на исправление технической ошибки можно:

• лично в офисах МФЦ;
• почтовым отправлением в орган регистрации прав;
• в электронной форме через личный кабинет на сайте Росреестра.

Специалисты ведомства исправят техническую ошибку в течение трех рабочих дней.

Исправление реестровой ошибки

Для исправления реестровой ошибки нужно предоставить в Росреестр документы, которые подтверждают ее наличие и содержат корректные сведения для исправления либо решение суда. Если реестровая ошибка перенесена в ЕГРН из межевого, технического плана, акта обследования, то для ее исправления необходимо обратиться к кадастровому инженеру, который готовил эти документы.

При подготовке исправленного документа кадастровым инженером должно быть обосновано наличие реестровой ошибки со ссылкой на документы, подтверждающие его доводы. Также в документе должны быть указаны верные сведения об объекте недвижимости для внесения их в ЕГРН. После этого следует подать заявление в Росреестр, приложив к нему исправленные документы. Специалисты ведомства внесут изменения в сведения в течение пяти рабочих дней с момента получения соответствующего заявления, уточнили эксперты.

Исправление на основании решения суда

Реестровая ошибка также может быть исправлена на основании вступившего в силу решения суда либо на основании документов, обеспечивающих исполнение такого решения. Если решение суда содержит необходимые для внесения в ЕГРН основные сведения об объекте недвижимости, представления в орган регистрации прав дополнительно межевого или технического плана либо акта обследования не требуется.

Государственный регистратор прав обязан внести запись в ЕГРН на основании судебного акта независимо от участия Росреестра в деле. Наличие судебного акта не освобождает заявителя от представления документов, которые необходимы для внесения корректных сведений в ЕГРН, объяснили эксперты.

Прежде чем исправлять ошибку, важно определить ее вид. В зависимости от стадии, на которой была искажена информация, ошибки разделяют на технические и реестровые.     

Что такое технические ошибки

Если ошибку допустил специалист во время внесения записи в ЕГРН, это техническая ошибка. В результате сведения об объекте в едином реестре будут расходиться с данными, которые содержатся в документах, предоставленных собственником.

Технические ошибки — это:

• опечатка;
• грамматическая ошибка;
• ошибка в арифметических расчетах.

Пример: Сотрудник Росреестра допустил ошибку в фамилии собственника и вместо Хабибуллин Ренат Ильдарович написал Хабиббулин Ренат Ильдарович. Это и есть техническая ошибка, устранять которую ведомство должно бесплатно.

Что такое реестровые ошибки

Неточности в документах, которые собственник подает на регистрацию.  

Реестровые ошибки — это:

• неверные границы участка;
• неправильная фактическая площадь объекта;
• отсутствие или наличие обременения;
• неверный статус недвижимости.

К ним приводит некорректная работа кадастровых инженеров или существенные погрешности в измерениях. А также халатность собственников, которые не предоставили своевременно нужные документы.

Пример: В ЕГРН значится, что квартира находится в залоге у банка, хотя на самом деле ипотека давно выплачена. Ведомство вносит подобные изменения только по заявлению владельца недвижимости. 

Когда ошибку допустили в Росреестре

Если ошибку допустили в Росреестре и ее заметил специалист государственной службы или сам собственник, исправить ситуацию несложно. Подать заявление на исправление владелец недвижимого имущества может:

• через МФЦ;
• письмом;
• в личном кабинете на сайте Росреестра.

Исправить ошибку обязаны в течение трех рабочих дней. 

Когда ошибку допустили в другой организации 

Если ошибку допустили в другой организации или собственник просто вовремя не предоставил нужные документы, необходимо передать недостающие данные в регистрирующий орган. Исправить исходный документ и отнести его в Росреестр. 

Когда ошибка присутствует в техническом плане или акте обследования, в первую очередь обращаются в ту организацию, которая эти документы выдала. Кадастровый инженер или другой специалист, ответственный за подготовку новой документации, выдает собственнику исправленный документ. При внесении корректировок готовят также обоснование с ссылками на те источники, которые подтверждают ошибку. Получив исправленные документы, собственник может обращаться в Росреестр. Исправить ошибку обязаны в течение пяти рабочих дней. 

Вариант 3

Бывают ситуации, когда исправить ошибку не так просто. Если при корректировке документов появляются существенные изменения, влияющие на право собственности, ошибку исправляют в суде.

Пример: В свидетельстве на право собственности неверно указали кадастровый номер объекта. Таким образом, по документам собственник владеет совершенно другим недвижимым имуществом. Справедливость восстанавливают в суде, иначе распоряжаться недвижимостью нельзя. Для суда нужно подготовить веские основания. Это могут быть документы предыдущего владельца, любая техническая документация, договор купли-продажи, обмена, приватизации или передачи имущества в пользование, — все, что есть у собственника на руках или в архивах.   

В суд для исправления ошибки может обратиться не только владелец объекта, но и регистрационная служба. Выполнить предписание суда государственный регистратор обязан, независимо от того, кто инициировал обращение. Исправить ошибку обязаны в течение трех рабочих дней с даты вступления в силу судебного решения. 

Если ошибку допустили в Росреестре, исправят ее бесплатно. Если ошибка присутствует в других документах, то после их корректировки внести изменения в ЕГРН можно будет за 350 рублей.

В ситуации, когда собственник вынужден обращаться в суд, это не только судебные издержки и пошлины, но и запросы и письма в архивы, оплата услуг адвоката. Суд может длиться не один месяц и даже год. За этот период ситуация на рынке жилья изменится, стоимость квартир может упасть, появятся новые выгодные предложения, продать недвижимость будет сложнее.  

Как правило, об ошибках узнают, когда надо продать или подарить имущество. Иногда ошибки становятся причиной затянувшейся сделки. Рассчитывать на регистрацию объекта с ошибкой нельзя. В противном случае документы вернут, а сделку признают недействительной, так как собственность с ошибочными данными не получится передать новому владельцу.

Для владельцев недвижимости это обернется потерей времени и денег. Найти нового покупателя в изменившихся условиях будет непросто. Рынок всегда переживает периоды падения и роста, чтобы продать квартиру, дом или земельный участок по выгодной цене, важно тщательно проверить все документы и исправить возможные ошибки заблаговременно.

Практически все недостоверные данные могут быть исправлены. Когда Росреестр отказывает в изменении документов, для исправления ошибки обращаются в суд. Дальнейшая судьба объекта будет зависеть от вердикта судьи. После получения судебного решения ошибка либо будет исправлена, либо указанные характеристики объекта будут признаны верными.

Вот почему важно контролировать состояние документов на недвижимое имущество и во время исправлять найденные ошибки.