Как изменить ипотеку на меньший процент

Не всегда менеджеры в банках подсказывают, как можно снизить ставку по ипотеке, когда человек уже подал документы.

В результате уже после подписания документов выясняется, что ставка могла быть иной, а платежи — меньше.

Я сотрудничаю с разными банками и каждый день помогаю людям оформлять ипотеку. Расскажу, что влияет на процентную ставку и с помощью каких опций ее можно снизить. Буду рассматривать только стандартную покупку жилья на первичном и вторичном рынках без субсидий и госпрограмм.

Какие есть варианты снижения ставки

Опции, с помощью которых можно снизить процентную ставку по ипотеке на весь срок кредита, есть только в определенных банках. Поэтому нужно каждый раз узнавать в конкретных банках, какие опции у них есть.

Я перечислю все опции, а дальше расскажу подробно о каждом пункте.

Опция 1

Страхование

По закону заемщик обязан застраховать объект, то есть саму недвижимость. На вторичном рынке эту страховку оформляют сразу. С новостройками она не требуется, пока дом не построят. Но на ставку этот вид страхования не влияет.

Как меняется ставка, если в зависимости от того, есть ли у заемщика страховка

Как правило, страхование жизни и здоровья обходится заемщику дешевле, чем более высокая ставка по кредиту. Например, средняя стоимость полиса личного страхования для людей до 35 лет без особых проблем со здоровьем и без рискованных хобби в виде прыжков с парашютом — 0,3—0,5 процентного пункта от суммы ипотеки. Поэтому выгоднее оформлять личное страхование. Во-первых, переплата по ипотеке будет меньше, а во-вторых, кредит будет защищен. Если с заемщиком произойдет несчастный случай или он получит инвалидность, страховая выплатит остаток задолженности по ипотеке.

Но есть категории, для которых нужно все считать отдельно. Например, для заемщиков старше 50 лет личное страхование стоит дорого. Поэтому нужно соотнести риски и стоимость страховки. При этом нужно понимать, что если заемщик получит инвалидность или уйдет из жизни до того, как выплатит ипотеку, страховка покроет его долг перед банком.

Посчитайте на калькуляторе, что выгоднее в вашем случае: оформить дополнительную страховку или взять ипотеку по повышенной ставке.

Застраховаться обычно можно в любой аккредитованной страховой компании, список которых даст банк. Однако иногда ставка может зависеть от того, в какой страховой оформляется полис.

Например, если страховку оформлять в страховой компании, которая входит с банком в одну финансовую группу, то ставка по ипотеке будет минимальной. Если оформить полис в сторонней аккредитованной страховой — ставка увеличится на 0,8 процентного пункта. А если вообще не оформлять личное страхование — на 2 процентных пункта.

Стоимость страховки в аккредитованных банком компаниях иногда завышена, поэтому может быть выгоднее либо оформить полис в другой страховой, либо вообще отказаться от страховки и оформить ипотеку под повышенную ставку.

Чтобы сохранить низкую ставку по ипотеке, страховку нужно оформлять каждый год непрерывно. Если хотя бы один раз пропустить пролонгацию договора страхования, то, по условиям кредитного договора, ставка увеличится до конца срока действия ипотечного кредита. То есть, если оформить ипотеку в 2021 году со страховкой, затем продлить страховку в 2022, а в 2023 году отказаться от страховки, банк увеличит ставку. Если в 2024 году заемщик снова решит застраховать жизнь и здоровье, чтобы понизить ставку, банк может отказать и повышенная процентная ставка останется до конца срока выплаты ипотеки.

Опция 2

Статус заемщика

Банки часто разделяют заемщиков на категории в зависимости от того, где и как они работают, как подтверждают доход, по семейному положению и по другим параметрам. Такую классификацию можно назвать статусом заемщика. В зависимости от статуса может меняться процентная ставка по ипотеке.

Зарплатник. Это клиент, который получает заработную плату на карту банка. В большинстве банков, чтобы получить статус зарплатного клиента, потенциальный заемщик должен получать зарплату именно в рамках зарплатного проекта организации. Как долго работник получает зарплату на карту этого банка — три или шесть месяцев, — неважно. Важен именно сам факт зарплатного проекта.

Но если человек сам предоставил банковские реквизиты своей карты работодателю, чтобы ему переводили на нее зарплату, это не зарплатный проект и статус зарплатника в банке он не получит. Работодатель должен заключить с банком договор на зарплатный проект и перечислять деньги в рамках этого договора.

Размер скидки на процентную ставку для зарплатных клиентов на покупку готовой квартиры в июне 2021 года

Госслужащий. Банки лояльны к работникам бюджетной сферы и предлагают госслужащим более выгодные условия кредитования по ипотеке. Зачастую это условия как для зарплатников: ставка снижена на 0,2—0,5 процентного пункта.

Статус заемщика как госслужащего банки определяют по-разному. В одних банках к госслужащим относят всех без исключения работников бюджетной сферы. В других в эту категорию входят только работники определенных структур, например администрации, здравоохранения, образования и другие.

Корпоративный клиент. Как правило, корпоративным клиентам предлагают процентную ставку, сниженную на 0,2—0,5 процентного пункта, а некоторые банки — еще и более низкий минимальный размер первоначального взноса.

Понятие «корпоративный клиент» нужно разделить на две категории:

1. Работодатель заемщика и банк-кредитор входят в одну финансовую группу или они аффилированные лица. Например: «Газпром» и «Газпромбанк», «Лукойл» и ФК «Открытие».
2. Работодатель заемщика — крупное надежное предприятие, и банк-кредитор заинтересован выдавать ипотеку его работникам. В этом случае у каждого банка свои требования к аккредитации компаний как корпоративных клиентов. Как правило, эти требования относятся к сроку ведения бизнеса и количеству работников на предприятии. Обычно банки по умолчанию относят к категории корпоративных клиентов все градообразующие и государственные предприятия, например МУП, ФГУП. Иногда сюда попадают и организации, которые заключили договор на зарплатный проект.

Молодая семья. Это льготная программа ипотечного кредитования. Эта программа может быть двух видов: с государственной поддержкой и в виде специальных условий кредитования от банков. В Т—Ж уже были статьи об условиях этой программы и о том, как оформить документы.

По программе «Молодая семья» с государственной поддержкой государство дает субсидию на частичную оплату приобретаемого жилья. Условия этой программы никак не влияют на размер процентной ставки по ипотеке, потому я не буду про нее рассказывать подробно.

Второй вариант этой программы предполагает, что банки снижают ставку по ипотеке на 0,3—0,5 процентного пункта. Чтобы получить статус «молодая семья», нужно соответствовать требованиям конкретного банка. Обычно эти требования касаются возраста и семейного статуса.

Еще заемщик должен состоять в зарегистрированном браке либо иметь статус неполной семьи: например, один родитель и хотя бы один ребенок до 18 лет.

Опция 3

Размер первоначального взноса

В некоторых банках от размера первоначального взноса зависит процентная ставка по ипотеке. Выглядит это примерно так: есть базовая процентная ставка, например 10%, и в зависимости от доли собственных средств заемщика банк дает либо скидку, либо надбавку к базовой ставке.

Как влияет размер первоначального взноса на ставку по кредиту

Опция 4

Размер кредита

Некоторые банки предлагают более выгодные условия кредитования на крупные суммы ипотеки. Размер суммы обычно зависит от региона. Например, крупная сумма ипотеки для Москвы может начинаться от 30 млн рублей, для Санкт-Петербурга — от 15 млн рублей, для регионов — от 5 млн рублей.

Опция 5

Тип и площадь приобретаемой недвижимости

Обычно самая низкая процентная ставка — на квартиры, а самая высокая — на загородную недвижимость. Обусловлено это в первую очередь ликвидностью. Чем более ликвидный объект, тем меньше риски кредитора и, соответственно, меньше ставка по ипотеке на этот тип недвижимости. Если заемщик перестанет платить по ипотеке, продавать загородную недвижимость будет сложнее и дольше. Это менее ликвидные объекты, чем квартиры.

В разных банках могут отличаться требования к объекту: что считается новостройкой, а что — готовым жильем. Например, некоторые банки считают новостройкой только сделки, которые оформляются по ДДУ или договору цессии — переуступки права требования. Но есть те, кто под новостройкой понимает и готовую квартиру по договору купли-продажи. Но при условии, что ее продает застройщик, который построил этот дом.

Логика тут аналогична скидке при оформлении ипотеки на крупную сумму: чем больше квартира, тем она дороже — соответственно, сумма кредита больше.

Опция 6

Преференции от партнеров банков

Преференция — это скидка от базовой процентной ставки. Для клиентов некоторых крупных партнеров — например, застройщиков, агентств недвижимости, ипотечных брокеров — банки предлагают льготные условия кредитования. Это делают, чтобы увеличить лояльность партнеров и привлечь новых клиентов. Обычно скидка составляет 0,15—1 процентный пункт на весь срок кредитования.

Поэтому в некоторых случаях выгоднее одобрять ипотеку через официального партнера банка, чем самостоятельно. В первую очередь это относится к ситуации, когда вы хотите купить квартиру у застройщика. Скидка партнера может перекрыть скидку заемщика как зарплатного клиента, если он будет подавать заявку сам.

С крупными агентствами недвижимости ситуация может быть аналогичная. Часто банки предлагают партнеру выбор: сделать клиенту скидку, то есть применить преференцию, или получить за клиента агентское вознаграждение. Если клиент не знает о возможных скидках и соглашается на любые условия кредитования, то в большинстве случаев вместо скидки агентство зарабатывает на клиенте дополнительную комиссию.

Преференции есть не во всех банках и не у всех профессиональных участников рынка недвижимости. Об этом стоит прямо спросить у организации, риелтора или брокера, которые участвуют в сделке.

Опция 7

Способ регистрации сделки

Банки активно развивают сервис электронной регистрации сделок. Суть этой услуги в том, что все необходимые действия по сделке купли-продажи проходят в банке, а на государственную регистрацию в Росреестр документы направляют в электронном виде. При электронной сделке идти ногами в МФЦ или к нотариусу не нужно: все зарегистрируют онлайн и пришлют документы на электронную почту.

Для развития сервиса электронной регистрации некоторые банки предлагают скидку на процентную ставку по ипотеке на весь срок кредитования для клиентов, которые выберут этот способ для регистрации сделки. Размер скидки обычно около 0,3 процентного пункта.

Например, вы хотите оформить ипотеку по программе «Господдержка 2020» со страхованием жизни в июне 2021 года. Базовая ставка — 5,85%, а с сервисом электронной регистрации — 5,55%. Предположим, использование сервиса электронной регистрации обойдется в 7900 Р, из которых 350 Р — госпошлина. Ее вы и так заплатите, если покупаете квартиру по ДДУ. Таким образом, стоимость самой услуги — 7550 Р.

Теперь давайте считать.

Если оформлять ипотеку на 1 млн рублей под ставку 5,85%

Если оформлять ипотеку на ту же сумму, но через сервис электронной регистрации, который дает скидку 0,3%

Использовать сервис электронной регистрации, чтобы снизить ставку и сэкономить, максимально выгодно на крупные суммы от 1 млн рублей на срок от 5 лет.

Опция 8

Специальные программы от застройщиков

Иногда для стимулирования продаж застройщики совместно с банками разрабатывают программы кредитования по льготным ставкам. Обычно по таким программам застройщик компенсирует банку разницу по процентам, которую не получил кредитор. Проще говоря, застройщик платит часть процентов банку вместо заемщика.

Возможны две ситуации.

Стоимость квартир меняется. Банк и застройщик разработали программу льготного кредитования на конкретный объект. Теперь клиенты могут купить квартиру в ипотеку в определенном ЖК со сниженной ставкой. Например, ставка ниже стандартной на 3 процентных пункта.

Но, когда будущий заемщик обращается в отдел продаж, он видит две стоимости на одну и ту же квартиру. Первая цена — это стоимость, если покупать квартиру за наличные или в ипотеку на стандартных условиях. Вторая цена — при покупке по льготной ипотеке, и она выше. В этом случае льготная ипотека — чистый маркетинг, реальной выгоды для покупателя при использовании такой программы нет. Нужно внимательно рассчитать все расходы и реальную переплату.

Предположим, что у заемщика есть 2 млн рублей на первоначальный взнос, и посмотрим, какая программа выгоднее.

Если покупать квартиру по программе «Господдержка 2020» и брать в ипотеку 3,5 млн рублей под 5,5%

Если покупать квартиру по программе застройщика и брать в ипотеку 3,9 млн рублей под 2,55% 

Как видно из расчетов, приведенная в примере льготная программа от застройщика не всегда выгодна. Это имеет смысл, только если планируете выплачивать ипотеку более 10 лет и не погашать ее досрочно.

Стоимость квартир не меняется. Банк и застройщик разработали льготную программу кредитования на конкретный ЖК и при оформлении этой ипотеки стоимость квартир не изменяется. Такая программа может быть действительно выгоднее стандартных условий.

Возможны ситуации, когда специальные программы кредитования от застройщиков распространяются на все квартиры. Обычно такие программы применяют как способ простимулировать продажи.

Опция 9

Специальные платные программы от банков

Расскажу на примере одного из банков.

Считаем.

Посмотрим, как будет меняться ежемесячный платеж и итоговая переплата в зависимости от срока ипотеки. Это алгоритм, как считать реальную переплату и экономию от использования платных опций по снижению процентной ставки.

Как будет изменяться платеж при кредите в 1 млн рублей под 10% годовых

Как будет меняться платеж при кредите в 1 млн рублей под 8,5% после оплаты снижения ставки

Теперь рассмотрим еще вариант.

Переплата и размер платежа при кредите в 955 000 Р под 10%

То есть если оформлять ипотеку на короткие сроки — 5—7 лет — и погашать ее досрочно, лучше взять в кредит меньшую сумму, но по более высокой ставке. Если брать большую сумму и на длительный срок, то выгоднее покупать ставку. Каждую ситуацию нужно просчитывать отдельно.

Опция 10

Способ подтверждения дохода и занятости

В некоторых банках процентная ставка может увеличиваться, если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, а справкой по форме банка или выпиской по счету. Выписка по счету обычно требуется за тот же период, что и справка о доходах. Еще в выписке должны быть названия операций. Смысл такой: чтобы банк принял выписку как подтверждение заработной платы, входящие платежи так и должны называться: зарплата, аванс или что-то подобное. Просто входящие платежи как регулярный доход и, соответственно, как зарплату банки чаще всего не принимают.

Банков, которые меняют ставку в зависимости от способа подтверждения дохода, не так много. Если вы оформляете ипотеку со справкой по форме банка или по программе без подтверждения дохода, уточнить этот момент нужно обязательно. Иногда от способа подтверждения дохода может зависеть выбор банка с оптимальными условиями кредитования.

Опция 11

Кредитная история

От качества кредитной истории процентная ставка по ипотеке обычно зависит в банках, которые могут рассматривать заемщиков индивидуально. На практике работает это так: если у заемщика хорошая кредитная история, то ипотеку ему одобряют на стандартных условиях, никаких скидок к процентной ставке банки обычно не дают. С хорошей кредитной историей заемщик может выбрать банк с наиболее привлекательными условиями, но на общих основаниях.

На практике очень мало банков, которые рассматривают клиентов индивидуально и одобряют ипотеку на нестандартных условиях под повышенную ставку.

Опция 12

Поручительство и дополнительный залог

Некоторые кредиторы для снижения процентной ставки предлагают предоставить дополнительный залог или привлечь поручителя. Обычно это работает на коротких промежутках времени до того, как заемщик оформит основной залог в собственность.

Например, клиент хочет рефинансировать ипотеку другого банка. Обычно на период, пока заемщик снимет действующее обременение и зарегистрирует новое в пользу нового банка, действует повышенная ставка — примерно плюс 2 процентных пункта к базовой ставке. Чтобы сразу получить стандартную ставку и не платить по повышенной, можно на период переоформления залога предоставить альтернативный залог, например другую квартиру.

Таким образом, поручительство и дополнительный залог, как правило, не уменьшают процентную ставку по ипотеке, а помогают избежать надбавки к стандартным условиям.

Рыночная ставка по ипотеке обычно на 1,5–2 процентных пункта выше ключевой. Еслиона все же кажется неподъемной, можно попробовать ее снизить. Вот 10 способов.

Увеличить размер первоначального взноса

Обычно кредиторы требуют внести 10–15% от общей стоимости жилья. Если заемщик увеличит размер первоначального взноса, банк может пойти на снижение ставки по ипотечному кредиту.

Быстро выйти на сделку

Обычно от подачи заявки на кредит до выхода на сделку проходит 3–4 месяца. Но если заемщик нашел жилье и готов быстро купить его с использованием ипотеки (в течение двух недель, например), банк может снизить ставку.

Подтвердить доход

Некоторые банки не требуют подтверждения дохода, чтобы быстрее выйти на сделку. Если заемщик подтверждает доход или его часть выпиской из ПФР, кредитор может снизить ставку по ипотеке.

«В среднем разница в ставке при подтверждении заемщиком дохода и кредитовании по двум документам в настоящее время составляет от 0,5 до 1 процентного пункта, — говорит ведущий эксперт отдела анализа банковских услуг Банки.ру Инна Солдатенкова. — При этом за подтверждение дохода выпиской из ПФР некоторые банки действительно могут предложить дисконт. Но как правило, сейчас это происходит в комбинации с другими опциями (например, если заемщик одновременно является медработником или ученым). В то время как на этапе запуска в РФ цифровой ипотеки такие дисконты наблюдались в тарифах многих банков и предполагали дисконт для всех категорий заемщиков».

Оформить страховку

Имущественное страхование при оформлении ипотеки — обязательное условие, согласно ФЗ «Об ипотеке». Если с недвижимостью что-то случится, банку вернут деньги. Но существует еще два вида добровольного страхования:

• Жизни и здоровья заемщика.
• Титульное — страхование права собственности. Защищает, если заемщик пострадал от мошенников или внезапно появившихся наследников и теряет свое право собственности на приобретенный объект.

В случае отказа от добровольных видов страхования банк может увеличить ставку на 1–4 процентных пункта.

Оплатить единовременную комиссию

Банк может предложить заемщику внести единовременный платеж — 1%, 2,5% или 4% от суммы ипотеки. За это он снижает процент по кредиту.

Использовать цифровые сервисы

При оформлении ипотеки можно использовать цифровые сервисы: подать заявку и документы онлайн, провести электронную регистрацию сделки. Сделки с недвижимостью регистрируются в Росреестре. Раньше для этого нужно было идти в офис МФЦ или подразделение Росреестра, сейчас все можно сделать дистанционно. Главное условие — наличие усиленной квалифицированной электронной подписи, она оформляется в аккредитованных удостоверяющих центрах через банк.

При использовании цифровых сервисов некоторые банки сохраняют минимальную ипотечную ставку.

Рефинансировать ипотеку

Заемщик может взять вторую ипотеку на более выгодных условиях, закрыть с помощью нее первую, а остаток выплачивать по меньшей ставке. Это называется рефинансированием. Условия, которые предоставляют российские банки, можно изучить по ссылке. Также, если квартира куплена у застройщика, после рождения ребенка можно пройти рефинансирование на семейную ипотеку. Банки.ру предлагает осуществить такое рефинансирование под ключ — профессиональный консультант поможет с одобрением заемщика и объекта в банке в режиме одного окна.

Выбрать льготную программу

Ипотеку можно взять по ставке ниже рыночной, если воспользоваться одной из программ с господдержкой. Вот какие есть сейчас:

• Семейная ипотека: ставка до 6% годовых для семей, в которых ребенок родился после 01.01.2018 года. С 2023 года — для семей, у которых как минимум два ребенка не достигли возраста 18 лет. На эти деньги можно приобрести квартиру в новостройке или строящемся жилье, готовый частный дом с участком.
• Дальневосточная ипотека: ставка до 2% годовых. Можно купить жилье в ДФО: квартиру в новостройке или строящемся доме, частный дом или квартиру на вторичном рынке в сельской местности.
• Льготная ипотека на новостройки: в 2022 году ставка — до 7% годовых, затем — 8% годовых (программу продлили до 1 июля 2024 года). Распространяется только на новостройки, купить недвижимость на вторичном рынке не получится.
• Сельская ипотека: ставка до 3% годовых. Деньги можно потратить на покупку земельного участка с дальнейшим строительством частного дома, на приобретение готового жилья или квартиры в строящемся доме по договору долевого участия в сельской местности.
• Ипотека для IT-специалистов: ставка до 5% годовых. Можно купить квартиру или дом у застройщика, построить дом или купить участок.

Существуют еще и программы ипотеки для отдельных категорий граждан: военных, учителей, медработников. Они также получают кредит по ставке ниже рыночной.

Взять ипотеку от застройщика

Застройщики вместе с банками-партнерами пока еще предлагают специальные условия для клиентов: например, сниженная процентная ставка на один, два года или несколько лет, вплоть до сниженной ставки на весь срок кредита (до 30 лет). При этом сама процедура оформления кредита не меняется. Примеры таких программ есть в каталоге Банки.ру. Правда, в 2023 году ЦБ планирует их ограничить.

Стать зарплатным клиентом банка

Банки лояльнее относятся к зарплатным клиентам и предлагают им более выгодные условия по кредитам, кредитным картам, ипотеке. Некоторые банки дают преференции даже тем, кто после выдачи ипотеки переведет свою зарплату в этот банк, необязательно делать это заранее.

Также кредиторы иногда проводят акции — например, снижают процентную ставку при подаче заявки на ипотеку через партнера.

Ипотечный кредит – замечательная возможность обзавестись собственной недвижимостью или расширить жилую площадь. Уровень инфляции и растущие цены на квартиры, индивидуальные жилые дома и комнаты делают конечную переплату менее ощутимой. Однако вопрос о том, как снизить проценты по ипотеке по-прежнему остается открытым. Есть различные варианты экономии на переплате и реального уменьшения процента.

Можно ли снизить проценты по ипотеке?

Уменьшение ставки на жилищный кредит возможно. Существует 2 пути сокращения итоговых расходов на покупку недвижимости, именно:

1. Сокращение процентной ставки на этапе оформления договора. При грамотном подходе к сделке сэкономить на ипотеке можно еще на этапе общения с банком. Важно заранее изучить ипотечный рынок, понимать, как работает продукт.
2. Пересмотр условий по действующей ипотеке. Более сложный процесс, предполагающий сбор документов, привлечение экспертов и длительный процесс оформления сделки.

Далее приведена подробная информация обо всех способах пересмотра процентов по жилищному кредиту.

Способы снизить ставку до оформления

Следует изначально оформлять договор на выгодных условиях, стараясь воспользоваться любыми возможностями экономии. Как снизить ставку по ипотеке до подписания документов:

1. Выбрать кредитора. Оформлять ипотеку лучше в проверенных банках. Однако чем крупнее и известнее организация, тем менее выгодны условия для клиентов.
2. Оформлять жилищный займ в банке-эмитенте зарплатной карты. Если официальное вознаграждение поступает на карту определенного банка, то лучше обращаться за кредитом именно туда. Чаще всего компании поощряют использовать свои дебетовые карты, в том числе снижая ипотечный процент.
3. Найти подходящую программу. Молодые семьи, военнослужащие, жители сельской местности могут воспользоваться привилегиями скидками от банка по специализированным программам.
4. Не отказываться от страхового полиса. Страхование жизни и здоровья дает небольшую скидку на ставку. Однако при пересчете на длительность ипотечного займа это значительная экономия.
5. Приобретать недвижимость в новостройках. Ипотека на первичный жилищный фонд наиболее выгодна. Вторичная недвижимость, а тем более индивидуальные жилые дома, обойдутся дороже. Процент на кредитование комнат также высок.
6. Внести значительный первоначальный взнос. Способ не предполагает изменения ставки, но позволяет сократить итоговую переплату. Для увеличения взноса можно использовать средства господдержки: материнский капитал, выплаты молодым семьям, субсидии для многодетных.
7. Искать недвижимость через Интернет-ресурсы банков. Так Сбербанк предлагает скидку за покупку объекта через ДомКлик.
8. Использовать залог. Ипотека – залоговый тип кредита. В качестве обеспечения займа выступает сам объект недвижимости. Некоторые банки предлагают оформление дополнительных залоговых обязательств, например, на автомобиль. Включая этот пункт в договор, заемщик получает скидку на ставку, но рискует не только жилплощадью, но и транспортным средством.

Возможно ли снижение ставки по действующей ипотеке?

Однако даже после подписания договора у заемщика остаются способы изменить параметры жилищного займа. Как снизить процентную ставку по действующей ипотеке:

1. Подать заявку на рефинансирование ипотеки. Под рефинансированием понимают перекредитование: закрытие старой ипотеке за счет новой на более выгодных условиях. Рефинансирование может быть оформлено в том же банке или в иной финансовой организации.
2. Провести реструктуризацию. Это изменение условий ипотечного договора ввиду объективных причин. При проведении процедуры невозможно понижение ставки, но допустимо сокращение срока выплаты. Это уменьшает конечную стоимость кредита. Преимущественно реструктуризация используется заемщиком, не имеющим возможности оплачивать задолженность из-за болезни, потери работы, из-за серьезных семейных сложностей. Реструктуризация может негативно сказаться на кредитной истории и повлечь отказы по заявкам на займы в будущем.
3. Привлечение субсидий. Частичное или полное гашение ипотеки за счет государственной помощи – отличный вариант для тех, кто хочет сэкономить на покупке жилья.
4. Подать в суд. Судебное разбирательство – сложный способ понижать процент. Обращение в инстанцию возможно только при наличии лазейки в кредитном договоре. Однако финансовые организации скрупулезно подходят к составлению соглашения, поэтому этот путь маловероятен. Ключевой особенностью метода является необходимость оплачивать ипотеку даже в ходе судебного разбирательства.
5. Вносить досрочные платежи. Если регулярно вносить сумму больше, чем указано в кредитном договоре, то конечная переплата сократится. Фактически уменьшится ставка. Заявление на досрочное погашение оформляется в отделении банка или через личный кабинет.

При пересмотре условий по договору банк имеет право затребовать дополнительную документацию. Пригодится ипотечный договор, график платежей, копия страховых полисов и прочая информация по займу на недвижимость. Для проведения реструктуризации клиенту нужно доказать необходимость изменений. Представить справки о состоянии здоровья, свидетельство о смерти члена семьи, свидетельство рождении ребенка, приказ об увольнении по сокращению.

Читайте также: Каким образом получить налоговый вычет процентов по ипотеке

В каких случаях выгодно уменьшать процент

Перед тем, как снизить процентную ставку по открытой ипотеке, стоит оценить выгоду решения. Пониженный процент не всегда обозначает итоговую экономию. Каждый платеж по жилищному займу делится на основной долг и начисленные проценты. Наибольшая доля последних приходится на начальные платежи по ипотеке. Чем ближе конец выплат, тем выше доля основного долга. Если срок кредитования уже превысил половину, то подаваться запрос на рефинансирование не имеет смысла. Переплата по процентам, повторная оценка объекта, страхование недвижимости приведет к удорожанию сделки.

Задуматься о сокращении расходов на жилищный кредит стоит, если:

• плательщик готовится выйти на пенсию;
• в скором времени в семье появится ребенок или уже есть маленькие дети;
• на работе произошли изменения, повлекшие сокращение дохода;
• у заемщика проблемы со здоровьем, затяжная болезнь, недавно оформлена инвалидность.

Перспективы ипотечного рынка

За последний год условия по жилищным кредитам стали мягче. Сократился процент, уменьшился или даже исчез первоначальный взнос, сократились требования к заемщику. По оценкам финансистов в будущем процент продолжит уменьшаться. Это связано с тенденциями, задаваемыми Центробанком, а также политикой правительства в отношении ипотечных займов.

В завершении

Знания того, как уменьшить процент по ипотеке, пригодятся тем, кто только собирается оформить договор. Советы не будут лишними и для клиентов, выплачивающих кредит на жилье. Пути экономии можно применять как раздельно, так и врозь. Например, следует сочетать субсидии с рефинансированием, чтобы уменьшить долг и сделать условия более выгодными.

«РБК-Недвижимость» делится советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту

Ежегодно в России сотни тысяч человек берут жилищный кредит. Ипотека растягивается на много лет, и переплата по ней получается значительной. Сэкономить на ипотеке можно тремя основными способами: уменьшить размер основного долга, снизить процентную ставку или сократить срок займа.

Чтобы выбрать подходящий вариант, заемщик должен оценить, что для него важнее — выплатить меньше денег банку или снизить сумму ежемесячного платежа, чтобы сократить текущие расходы. Вариант сокращения срока кредитования — наиболее выгодный для минимизации переплаты по кредиту. Важно понимать, что в каждом банке можно столкнуться с разными условиями и ограничениями. Поэтому отталкиваться нужно от изучения действующего ипотечного договора и консультации с банковскими специалистами.

Делимся советами, с помощью которых можно существенно сократить бремя выплат по ипотечному кредиту.

1. Материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий и оплаты ипотеки. Средства маткапитала можно направить на приобретение готового жилья, квартиры в строящемся доме, на ИЖС. Уменьшить ипотечную нагрузку за счет средств материнского капитала можно разными способами:

1. Внести первоначальный взнос (около 20% от стоимости жилья);
2. Оплатить часть основной суммы кредита;
3. Погасить проценты по жилищному кредиту.

Во втором и третьих случаях банк должен скорректировать график платежей и уменьшить нагрузку. Будет это сокращение срока или уменьшение регулярной суммы — зависит от кредитного договора.

Обязательным условием использования средств маткапитала при покупке жилья является наделение детей долями в приобретаемой недвижимости. Поэтому при получении сертификата родитель берет нотариальное обязательство об оформлении квартиры в общую собственность всех членов семьи — то есть родителей и детей. Это необходимо сделать в течение шести месяцев после снятия обременения по ипотеке.

Пошаговая инструкция:

1. Оформить справку из банка для Пенсионного фонда с подробностями взятой ипотеки (номер договора, общий размер долга, личные данные заемщиков, номер счета и другие реквизита для перечисления денег в банк).
2. Оформить нотариальное обязательство о последующем переводе собственности в разряд коллективной (владельцы — все члены семьи).
3. Обращение в Пенсионный фонд с заявлением и документами. Сделать это можно в отделениях Пенсионного фонда, на сайте ПФ (в личном кабинете), в МФЦ или через сайт «Госуслуги».
4. Ожидание ответа от Пенсионного фонда. Документы и заявление обрабатываются в течение месяца. При одобрении заявки деньги будут перечислены в банк в период десяти рабочих дней.
5. Подача заявления в банк о погашении кредита средствами материнского капитала. После этого банк сделает перерасчет. Если ипотечный кредит полностью погашается за счет сертификата, то заемщику нужно обязательно взять справку о полном погашении кредита.

Читайте также Какие сложности могут возникнуть при покупке жилья на маткапитал

2. Налоговый вычет

Сэкономить ипотечному заемщику поможет также и оформление имущественного налогового вычета. Так, фактически будет возвращена часть денег, потраченных на выплату ипотеки. Полученную сумму можно будет потратить по своему усмотрению — например, на погашение кредита.

Для этого прежде всего нужно заключить сделку по покупке жилья. Затем получить в налоговой инспекции уведомление о том, что вы имеете право на вычет. И это право требуется документально подтвердить и доказать, что вы совершили покупку.

Для оформления имущественного вычета при покупке квартиры необходимы документы:

• декларация о налогах на доходы физлиц по форме 3-НДФЛ (бланк можно взять в налоговой или на ее сайте);
• справка от доходах по форме 2-НДФЛ (получить у работодателя);
• договор купли-продажи жилья;
• свидетельство о праве собственности (или выписка из ЕГРН);
• акт приема-передачи квартиры налогоплательщику (или доли в ней);
• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества (банковские выписки, расписка от продавца о получении денег);
• паспорт;
• свидетельство о заключении брака (если квартира приобретена в браке).

При получении вычета по ипотечным процентам нужно предоставить:

• договор с кредитной организацией;
• график погашения кредита и уплаты процентов за пользование заемными средствами.

Оформлить налоговый вычет можно через работодателя и через налоговый орган. Законом также установлен лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет, а обратиться за оформлением можно не чаще одного раза в год. Получить вычет можно только по одному объекту недвижимости.

Читайте также Налоговый вычет в 2020 году: что нужно знать при покупке квартиры

3. Аренда

Если купленная в ипотеку квартира не является единственным жильем, то ее можно сдать в аренду. Этот способ поможет уменьшить ипотечные платежи. Арендные взносы будут частично или полностью погашать ежемесячный платеж по жилищному кредиту. Нужно помнить, что сдавать недвижимость, обремененную ипотекой, можно только с согласия банка. Этот пункт (о возможности или запрете сдачи ипотечной недвижимости) обычно содержится в ипотечном договоре. Если в договоре отдельно не прописан этот момент, а заемщик намерен сдать имущество в аренду, то следует обратиться в банк за получением официального письменного разрешения. Это поможет сдать квартиру в аренду и избежать проблем в будущем.

4. Досрочный платеж

Еще один из способов снизить ипотечный платеж — это досрочно погасить кредит. Прежде чем вносить досрочный платеж, нужно перечитать кредитный договор. Иногда банк разрешает сократить ежемесячный платеж в случае, если сумма досрочного взноса выше определенного порога (например, от 50 тыс. руб.). Внести досрочный платеж можно в любое время, при этом списание произойдет, как правило, в дату вашего ежемесячного платежа по графику. Необходимо внести на счет и сам ежемесячный платеж, и ту сумма, которую заемщик обозначил в заявлении на досрочное погашение.

Читайте также Правила досрочного погашения ипотеки: как выгоднее рассчитаться с банком

5. Первоначальный взнос и страховка

Сократить расходы по ипотечному кредиту поможет и существенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту. При этом банк рассматривает единовременное внесение большой суммы как подтверждение финансовой благонадежности заемщика.

При оформлении ипотечного кредита дополнительно заключается договор страхования. Как правило, банк сам предлагает страховые компании-партнеры. В банке, в котором берется ипотека, стоимость страховки может быть в несколько раз выше, чем в страховой компании, одобренной банком. Зачастую ипотечникам бывает выгоднее сделать страховой полис самостоятельно и принести в кредитную организацию.

6. Срок кредита

Максимальный срок предоставления ипотечного кредита в России сегодня составляет 30 лет. При этом нужно понимать, что чем дольше срок кредитования, тем ниже платеж. Кроме того, если заемщик вносит сумму большую, чем ежемесячный платеж (то есть погашает досрочно), то размер переплаты уменьшится.

7. Ежемесячный взнос

При оформлении ипотеки лучше закладывать меньшую сумму ежемесячных платежей, которые будет по силам отдавать банку. К примеру, если заемщик понимает, что не сможет платить 100–150 тыс. руб. ежемесячно и взять кредит на 15 вместо 30 лет, то лучше понизить планку и оформить кредит на максимальный срок с минимальными выплатами. Это позволит не загонять себя в угол в случае наступления финансового коллапса.

Лучше вносить платежи, превышающие график, если заемщик понимает, что может себе это позволить. При этом бюджет может меняться в зависимости от месяца: например, сегодня заплатить 100 тыс. руб. вместо обещанных 70 тыс. руб., в следующем месяце — 150 тыс. и т. д.

8. Способ погашения кредита

Следует заранее рассмотреть все возможные схемы погашения кредита. Сейчас самыми распространенными схемами погашения кредитной задолженности являются дифференцированная и аннуитетная.

Выбирая схему погашения ипотеки, нужно правильно оценить свои финансовые возможности в долгосрочной перспективе. В первом случае финансовая нагрузка будет больше, особенно в начале, а во втором в итоге больше получится размер переплаты процентов.

9. Рефинансирование ипотеки

Рефинансирование, или перекредитование существующего кредита — это та же ипотека. Она дает возможность полностью или частично погасить уже оформленный кредит за счет нового на более выгодных условиях. За счет рефинансирования заемщик может снизить ставку по кредиту, уменьшить или увеличить срок выплаты ипотеки, сократить размер ежемесячного платежа. Рефинансирование имеет смысл, если клиент погасил больше половины кредита.

Для того чтобы рефинансировать свой ипотечный кредит, заемщик может обратиться с заявлением в банк, где был взят ипотечный кредит (это будет называться реструктуризацией), либо в другой, который выдаст новый ипотечный заем на погашение суммы основного долга по действующему. В первом случае снижение ставки происходит в рамках действующего кредитного договора, во втором — происходит выдача нового ипотечного кредита и для этого заемщику необходимо предоставить стандартный набор документов:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с места работы (иногда и трудовая книжка);
• справка 2-НДФЛ;
• кредитный договор со старым банком;
• справка об остатке ссудной задолженности

При рефинансировании по государственной программе ипотечного кредитования семей при рождении второго и последующих детей понадобятся свидетельства о рождении детей.

После одобрения кредита также потребуются:

• договор купли-продажи квартиры;
• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• кредитный договор;
• график платежей;
• договор страхования и квитанция об оплате страховой премии;
• справка Ф40 из паспортного стола;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.

Читайте также Кому выгодно рефинансировать ипотеку и как это сделать

10. Банки и льготы

Перед тем как взять ипотеку, нужно выбрать банк, который предоставит кредит на наиболее выгодных условиях. Заемщику следует обратиться в банк, чьим зарплатным клиентом он является. Например, если потенциальный заемщик получает зарплату на карту Сбербанка, то он может рассчитывать в этом же банке на скидку к процентной ставке по ипотеке.

Процентные ставки в благоприятных экономических условиях у банков постепенно снижаются. В интересах заемщика постоянно отслеживать (раз в месяц) эти изменения на сайте кредитора. Если банк стал предлагать ипотеку на более выгодных условиях, то клиент вправе обратиться к руководству с заявлением о снижении ставки на основании того, что он исправный заемщик, не допускает просроченных платежей и не нарушает условий кредитования. Помните, что даже незначительное на первый взгляд снижение процентной ставки может позволить сэкономить хорошую сумму за весь срок пользования кредитом.

Некоторые категории граждан могут воспользоваться льготами по ипотечным кредитам. Необходимо уточнить в банке, не является ли клиент льготником какой-либо категории, претендующей на сниженные ставки. Семьи с двумя и более детьми могут оформить ипотеку по ставке от 4,5% (например, в Промсвязьбанке и банке «Возрождение») до 6%. Также льготы могут получить военные, молодые люди до 35 лет и другие категории граждан. Условия кредитования зависят от выбранного банка.

Подводные камни

• Частично погасить или закрыть кредитные обязательства полностью можно только через 30 дней после оформления ипотеки — не ранее уплаты первого платежа.
• При полном досрочном или частичном досрочном погашении ипотеки заемщик должен проинформировать банк минимум за 30 дней. Однако в самом договоре может указываться срок больше или меньше 30 дней.
• При аннуитетных платежах досрочное погашение эффективнее всего на начальных сроках из-за распределения ежемесячного платежа: большая часть приходится на выплату процентов, меньшая — по основному долгу.

Какие банки стоит рассматривать при выборе ипотечного кредита?

Влияет ли сумма первоначального взноса на ставку по ипотеке?

Имеет ли значение кредитная история?

Как рефинансировать текущий ипотечный кредит?

Как получить господдержку после оформления ипотечного кредита?

Для многих семей в России ипотечное кредитование является единственным доступным способом приобрести жилье или усовершенствовать жилищные условия. Договора с банками заключаются на продолжительный период времени, из-за чего покупки выполняются с большими переплатами. По данной причине клиенты выплачивают кредиторам суммы, которые могут в несколько раз превышать первоначальный займ. Совсем не вызывает удивлений, что люди стараются снизить процентные ставки по ипотекам и защититься от лишних растрат.

Подробнее про возможность снижения ставки по ипотеке

Специалисты финансовой, экономической сферы делятся советами относительно снижения процентных ставок по ипотеке. Сделать это могут при желании многие заемщики, которые не хотят терять лишние средства при оплате кредитов. Снизить процентную ставку получится, если пользоваться такими простыми советами:

• Нужно изначально подходить со всей внимательностью к выбору кредитного продукта, кредитора. Рекомендуется посетить банковское отделение, где у клиента имеется зарплатный счет. Там он сможет рассчитывать на получение привлекательных условий кредитования. В свою очередь процентная ставка может автоматически снизиться на пару пунктов.
• Если брать кредит по ипотеке, важно наличие хорошей кредитной истории. Хорошо, если она будет в том банке, где клиент планирует заключить договор. К примеру, он может взять займ на небольшую сумму или кредитку. После того, как долг погашен в срок, у клиента есть все надежды рассчитывать на жилищное кредитование с пониженной процентной ставкой.
• При покупке недвижимости следует внести первоначальный платеж. Желательно, чтобы он был максимально надежным. Ставка снизится в том случае, если риски для кредитора сократятся.
• Рекомендуется заручиться поддержкой платежеспособного поручителя, в роли которого может выступать близкий друг, родственник.
• Предоставление залога под ипотеку, к примеру, другого объекта недвижимости или авто.
• Участие в программе «ипотека с государственной поддержкой». Рассчитывая на бюджетные субсидии, можно надеяться на снижение ипотечных ставок. Тем не менее, семья, которая претендует на получение поддержки от государства, обязательно должна соответствовать определенным критериям, а также иметь документацию, которая подтверждает права на льготы.

Зная, как сократить процентную ставку, клиент банка сможет реализовать данные рекомендации на практике. Важно отметить, что совсем не обязательно переплачивать банку. Лучшие найти компромиссные условия сотрудничества и заключить соглашение, по которому каждый ежемесячный платеж будет заемщику по карману.

Когда может понадобиться снижение ставки по ипотеке?

К изменению ставки не всегда ведет ухудшение материального положения семьи, иногда причиной может стать его улучшение. Как правило, на практике выделяются такие причины:

1. повышен размер заработной платы или уменьшен по причине смены должности, а также сокращения;
2. в семье появляются иждивенцы, рождаются дети, планируется отпуск по уходу за малолетним ребенком, декрет;
3. выход на пенсию, получение пособий от государства;
4. другие причины, которые вызвали изменение состояния материального положения.

При появлении различных финансовых проблем банки готовы предложить такие варианты:

• увеличение срока, когда должен быть выплачен долг по кредиту на период трех-десяти лет, по причине чего будет уменьшена сумма выплаты на каждый месяц;
• ипотечные каникулы – отсрочка по выплатам на два года. В течение всего периода времени выполняется выплата процентов. Что касается тела кредита, то основной долг можно будет погасить несколько позже;
• разработка индивидуального режима по выплатам с учетом особенностей финансового положения человека, который выплачивает долг;
• возможность оплачивать взносы в счет погашения задолженности за квартал, но не ежемесячно, как установлено по договору с учетом наличия стандартного графика оплаты долга;
• кредитные каникулы – специалисты банка детально изучают финансовое положение заемщика и все существующие уважительные причины, которые стали основанием для получения данной льготы. При участии в госпрограмме процентная ставка снижается;

Сбербанк предлагает снижать процентную ставку в том случае, если услуга была оформлена в электронном виде. Подробности можно узнать на официальном сайте банковского учреждения. Заемщику выделяется персональный менеджер. Услуги оплачиваются при регистрации. Заявка в Росреестр подается online.

Способы снизить ставку

По-другому рекомендуется действовать в том случае, если кредит оформлен, а банковская организация хочет сократить процентную ставку. Заемщик испытывает разочарование – он поспешил с заключением соглашения. Впрочем, из такой ситуации также имеется выход, поскольку переплата снижается по существующему ипотечному кредиту в том случае, если обратиться в кредитную организацию.

Как же сэкономить на процентной ставке, когда кредит уже получен? Доступны такие схемы ее снижения.

Рефинансирование

Берется «кредит на кредит». Делается это в том банке, в котором оформлялась ипотека. Тогда у заемщика не будет необходимости собирать большой пакет документов, производить оценку недвижимости, теряя на эти процедуры много времени. Обратившись в другой банк, нужно предварительно просчитать и выяснить, будет ли экономия существенной, а заключение соглашения на кредит — выгодным.

Желательно выполнить рефинансирование ипотечного займа, если разница в ставке будет в районе 1%.

Реструктуризация

Данная процедура дает возможность уменьшить/увеличить ежемесячный платеж и выиграть на переплате. Если доход заемщика увеличился, в таком случае стоит подать заявку в банк и приложить к ней документы, которые подтверждают данный факт. Аналогичные действия также проводятся и в случае досрочного погашения – сокращается срок соглашения, производятся выплаты большими суммами.

Субсидирование

Начать участвовать в государственных социальных программах никогда не поздно. Если заемщик является членом молодой семьи или поступил на военную службу, он может рассчитывать на субсидии от государства, а также снижение процентов. При рождении второго ребенка будет получен документ на материнский капитал. Данные средства можно использовать, чтобы снизить процентную ставку по ипотеке.

Суд

Во многих ситуациях нарушителем договора кредитования становится не только клиент, но и сам банк. Если права заемщика не соблюдены или он нашел определенную лазейку в документе, в таком случае ему рекомендуется обратиться в судовую инстанцию. Грамотный подход к судовому разбирательству позволяет снизить общую переплату по ипотеке. Тем не менее, заемщик обязательно должен быть уверен в личной правоте. В противном случае ему еще придется оплатить судебные издержки. Стоит отметить, что в момент судовых разбирательств нужно продолжать выплачивать задолженность по кредиту согласно графику, иначе банк в отношении должника будет проводить санкции.

Относительно утраты прав собственности на жилье следует сказать, что некоторые банки обязательно требуют застраховать данный риск на период ипотечного кредитования (где-то на три года – период исковой давности по действительным сделкам). Если же жилье было приобретено в новостройке, то данный титул страховать не обязательно.

Как правило, все тарифы на страховку рисков в первую очередь определяются индивидуально для всех заемщиков.

Страхование любого жилья полностью зависит от тех факторов, какие у здания перекрытия, наличие отделки, общее состояние жилья (техническое) и прочее.

Другие способы

Если квартира покупалась в новостройке, некоторые банки на момент строительства готовы дать ипотеку под достаточно высокую процентную ставку. Заемщик может после ввода нового дома в эксплуатацию оформить документ о собственности, оценить квартиру, застраховать ее и предоставить пакет документации в банк для снижения ставки до 3%.

Шансы на снижение ставки

Несомненно, шансы на понижение ставки есть всегда. В настоящее время доступно огромное количество способов, снижающих проценты по действующему кредиту. Тем не менее, важно помнить, что самым популярным методом является рефинансирование. Кроме того, рождение детей в семье также позволяет экономить на процентах по ипотеке.

Можно ли снизить ставку по уже действующей ипотеке?

Чтобы получить льготы по оплате, нужно подать заявление в банк, в котором будут обосновываться причины изменения ипотечного соглашения. Без данного документа банковская организация не начнет разрабатывать дополнительный договор в рамках существующих программ по рефинансированию, реструктуризации задолженности.

Другой вариант – обращение в организацию, которая функционирует при господдержке (АИЖК). При наличии соответствующей возможности подается заявление на участие в программе господдержки для получения субсидирования, что позволит погасить часть долга. Как правило, деньги передаются банку напрямую, если они были накоплены на определенных счетах, которые финансируются федеральным бюджетом.

В случае соответствия требованиям программы по господдержке заемщик может получить выплату до 20% от общего размера займа. Важно, чтобы недвижимость подпадала под характеристики, которые указаны в правилах. Также должны иметься реальные подтверждения сложившейся сложной ситуации у должника и точное обоснование невыплаты задолженности.

Заемщик может самостоятельно подавать в финансовое учреждение заявление, в котором заключено соглашение ипотечного кредитования. Данный метод снижения процентов крайний, используется в том случае, когда рефинансирование/реструктуризация недопустимы по причине определенных нарушений по соглашению, наличию просрочек, появлению долгов по обязательным выплатам.

Закон о снижении ставки по ипотеке

История с поднятием ключевой ставки с 10,5 до 17 % Центробанком в 2014г осталась позади для ипотечного рынка кредитования. На заседании в декабре 2017 правительство сократило ключевую ставку на 0,5 пунктов до 7,75%. Эксперты говорят о том, что в наступившем 2018 году Центробанк будет продолжать снижать ключевые ставки, благодаря чему банки смогут сократить размеры ипотечных ставок, а также увеличить спрос на недвижимость.

По прогнозам специалистов, в будущем рост рынка ипотечного кредитования только продолжится, в частности и благодаря программе государственных субсидий, которая была анонсирована Президентом РФ. Она будет доступна для семей, у которых с 1 января родится второй/третий ребенок. По ожидаемым прогнозам, средняя ставка сократится практически до 8%.