Как изменить назначение нежилого помещения на машиноместо

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по вопросу изменения вида объекта недвижимости с «помещение» (с назначением — «нежилое») на «машино-место» сообщает.

1. В силу статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) машино-место является объектом недвижимости, государственный кадастровый учет которого и государственная регистрация прав на который осуществляются в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ.

Частями 1, 2 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 01.01.2017, далее — Закон N 315-ФЗ) установлено следующее:

объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ, признается машино-местом;

не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) в отношении объекта недвижимости, указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ;

полученные до дня вступления в силу Закона N 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления;

границы указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Законом N 218-ФЗ (в редакции Закона N 315-ФЗ);

правообладатель объекта недвижимости, указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, вправе подать в орган исполнительной власти, осуществляющий ведение ЕГРН, заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона N 218-ФЗ (в редакции Закона N 315-ФЗ).

Учитывая изложенное, принимая также во внимание статью 14 Закона N 218-ФЗ, устанавливающую заявительный порядок осуществления учетно-регистрационных действий, в целях приведения вида объекта недвижимости, указанного в части 1 статьи 6 Закона N 315-ФЗ, в соответствие с требованиями Закона N 218-ФЗ, на наш взгляд:

1) правообладатель объекта недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места, но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости (например, на помещение), вправе обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, форма которого утверждена приложением N 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310 (далее — Заявление). В этом случае:

представление в орган регистрации прав технического плана не требуется;

в Заявлении необходимо:

— выбрать в реквизите 5 «В части государственного кадастрового учета осуществить:» — «учет изменений в связи с:» — «приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»;

— указать в реквизите 14 «Примечание», что основанием для осуществления учетных действий является часть 2 статьи 6 Закона N 315-ФЗ;

в записи реестра объектов недвижимости ЕГРН об объекте недвижимости, в отношении которого принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета изменений его вида с «помещение» на «машино-место», в качестве документов-оснований указываются реквизиты Заявления, а также соответствующая норма федерального закона;

2) с целью принятия решения о возможности государственного кадастрового учета изменения вида объекта недвижимости на вид «машино-место» государственный регистратор прав должен самостоятельно провести анализ содержащихся в реестровом деле этого объекта недвижимости документов, иной имеющейся в распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости, при необходимости, направить соответствующий запрос в орган технического учета и технической инвентаризации, орган государственной власти (местного самоуправления), в том числе с целью получения проектной (разрешительной) документации в отношении соответствующего объекта недвижимости, по результатам которого установить наличие (отсутствие) соответствия заявленного к государственному кадастровому учету объекта недвижимости характеристикам машино-места.

2. В силу части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ документом-основанием для постановки на государственный кадастровый учет машино-места с 01.01.2017 является технический план, форма и требования к подготовке которого, а также состав содержащихся в нем сведений утверждены действующим в настоящее время приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее — Форма, Требования).

Согласно пункту 21 Требований, технический план подготавливается в форме электронного документа в виде XML-документа, заверенного усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, и оформляется в виде файлов в формате XML, созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

XML-схема, необходимая для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа, в соответствии с приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 размещена на официальном сайте Росреестра в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (далее — Сайт) во вкладке «XML-схемы» подраздела «Государственная регистрация прав и кадастровый учет недвижимости» раздела «Физическим лицам».

При этом, учитывая пункт 5 приказа Росреестра от 25.04.2019 N П/0163, территориальными органами Росреестра, указанными в его пункте 3, до момента начала эксплуатации ими федеральной государственной информационной системы ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — ФГИС ЕГРН) применялись положения приказа Росреестра от 25.06.2015 N П/338, в соответствии с которым ранее на Сайте были размещены в том числе XML-схемы, использовавшиеся для формирования XML-документа — технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронного документа.

В этой связи в целях подготовки прилагаемого к заявлению об осуществлении учетно-регистрационных действий в отношении машино-места технического плана, поступавшего на рассмотрение в территориальный орган Росреестра до момента начала эксплуатации им ФГИС ЕГРН, было рекомендовано для описания характеристик машино-места использовать XML-схему для подготовки технического плана помещения, размещенную на Сайте в соответствии с приказом Росреестра от 25.06.2015 N П/338, в которой, в частности, в качестве назначения помещения указывать «нежилое», в разделе технического плана «Заключение кадастрового инженера» указывать, что технический план подготовлен в отношении объекта недвижимости — машино-места.

В мае 2017 г. протоколом селекторного совещания по вопросам повышения качества данных ЕГРН от 17.05.2017 N ГЕ/12-ПР филиалам ФГБУ «ФКП Росреестра» было поручено: промаркировать сведения, внесенные с 01.01.2017 в ЕГРН (унаследованные информационные системы) в отношении машино-мест, осуществлять данные действия на постоянной основе.

Учитывая изложенное, вид объекта недвижимости, имеющего признаки (характеристики) машино-места, постановка на государственный кадастровый учет которого осуществлена после 01.01.2017, в отношении которого в ФГИС ЕГРН содержатся сведения о виде — «помещение», назначении — «нежилое», при наличии в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана, представленного для постановки указанного объекта недвижимости на государственный кадастровый учет, информации о том, что такой технический план подготовлен в отношении объекта недвижимости — машино-места, может быть изменен на вид — «машино-место» без представления его правообладателем заявления об осуществлении учетно-регистрационных действий.

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА

Дата публикации: 22.06.2021 07:00

Росреестр в письме от 2 июня 2021 года дал разъяснения, что делать собственникам недвижимости, которая по своим характеристикам является машино-местом, а зарегистрирована как нежилое помещение.

Владельцы таких объектов вправе обратиться в ведомство с заявлением об изменении их статуса в ЕГРН, при этом собственникам не нужно прилагать к заявлению технический план помещения. В письме от 02.06.2021 № 14 - 4114-ГЕ/21 Росреестр даёт собственникам инструкцию, что делать, если их машино-места учтены в ЕГРН как иные объекты.

Ведомство отмечает, что признаки, которым помещение должно отвечать, чтобы быть признанным машино-местом, перечислены в ч. ч.1,2 ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ. Если документы на право собственности на такой объект были выданы до вступления в силу № 315-ФЗ, то их не нужно менять, они действительны. При этом владелец машино-места, которое в ЕГРН значится как иной объект, например, нежилое помещение, вправе подать в Росреестр заявление, чтобы данные в реестре изменили в соответствии с ч. 1 ст. 6 № 315-ФЗ. Форма такого заявления приведена в приложении к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Ведомство в письме отмечает, что собственнику машино-места не нужно прилагать к заявлению технический план помещения. Росреестр самостоятельно проанализирует данные по объекту и при необходимости запросит в органе техучёта или муниципалитете проектную документацию на помещение.

На основании такой работы Росреестр принимает решение о том, отвечает ли объект характеристикам машино-места или нет. Статус помещения как машино-места может иметь значение при оплате его содержания по договору управления, особенно если парковка находится в МКД: стоимость обслуживания нежилого помещения и машино-места могут различаться. На законодательном уровне этот вопрос пока не урегулирован. 
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций https://roskvartal.ru/news/soderzhanie-mkd/12612-rosreestr-poyasnil-kak-smenit-status-obekta-v-egrn-na-mashino-mesto

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направила в свои территориальные органы разъяснения по вопросу изменения вида объекта недвижимости с «помещения» (нежилого) на «машино-место» (письмо от 2 июня 2021 г. № 14 – 4114-ГЕ/21).

Машино-место – объект недвижимости, государственный кадастровый учет которого и государственная регистрация прав на который осуществляются в порядке, установленном Законом № 218-ФЗ.

Объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу Закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ…» признается машино-местом.

• В отношении такого объекта недвижимости не требуется замена ранее выданных документов или внесение в них изменений, внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Полученные до дня вступления в силу Закона № 315-ФЗ документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления.
• Границы такого объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Законом № 218-ФЗ (в редакции Закона № 315-ФЗ).
• Правообладатель такого объекта недвижимости вправе подать в заявление об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями Закона № 218-ФЗ (в редакции Закона № 315-ФЗ).

По мнению Росреестра, правообладатель объекта недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места, но права на него зарегистрированы как на иной объект недвижимости (например, на помещение), вправе обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением, форма которого утверждена приложением № 1 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.
В этом случае представление в орган регистрации прав технического плана не требуется.
В заявлении необходимо:
— выбрать в реквизите 5 «В части государственного кадастрового учета осуществить:» → «учет изменений в связи с:» → «приведением вида объекта недвижимости в соответствие с требованиями действующего законодательства»;
— указать в реквизите 14 «Примечание» → «основанием для осуществления учетных действий является часть 2 статьи 6 Закона № 315-ФЗ».

В записи реестра объектов недвижимости ЕГРН об объекте недвижимости, в отношении которого принято решение об осуществлении государственного кадастрового учета изменений его вида с «помещение» на «машино-место», в качестве документов-оснований указываются реквизиты Заявления, а также соответствующая норма федерального закона.

Для решения о возможности государственного кадастрового учета изменения вида объекта недвижимости на вид «машино-место» государственный регистратор прав должен:
— самостоятельно проанализировать содержащиеся в реестровом деле этого объекта недвижимости документы, иную имеющуюся в распоряжении документацию о ранее учтенном объекте недвижимости;
— при необходимости, направить запрос в орган технического учета и технической инвентаризации, орган государственной власти (местного самоуправления), в том числе с целью получения проектной (разрешительной) документации в отношении объекта недвижимости;
— установить наличие (отсутствие) соответствия заявленного к государственному кадастровому учету объекта недвижимости характеристикам машино-места.

Понятие «машино-место»

Пункт 2 Правил 354 к нежилым помещениям относит части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Пункт 29 статьи 1 ГК РФ дает следующее определение: машино-место — это «предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Абзацем 3 пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Согласно п. 6.2 ст. 24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218 «О государственной регистрации недвижимости» границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами).

Таким образом, машино-места имеют назначение нежилого помещения, предназначены для размещения только транспортного средства, машино-место является самостоятельным объектом гражданских прав, сделки, направленные на отчуждения, подлежат обязательной регистрации, соответственно право собственности на машино-место должно быть оформлено в установленном законом порядке.

Вышесказанное делает невозможным отнесение машино-мест к общему имуществу многоквартирного дома (далее — МКД). Более того, право собственности на машино-места может не зависит от права собственности на иное помещение в том же МКД: лицо может иметь в собственности машино-место или несколько машино-мест и не иметь иной собственности в том же МКД. 

Содержание общего имущества МКД собственником машино-места

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)».

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные ПП РФ от 13 августа 2006 г. № 491 (далее — Правила 491) более подробно устанавливают состав общего имущества. В частности, пункт 2 Правил 491 устанавливает, что в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В соответствии с чч. 1-2 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии со статьями 39, 156 (частей 3, 7 и и 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекса) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на 1 кв. м общей площади помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Собственники нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме наравне с собственниками жилых помещений. Такие расходы указанные собственники нежилых помещений несут путем внесения платы за содержание и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154, статьи 155 — 158 Кодекса). При отказе собственников нежилых помещений в многоквартирном доме нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги к собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме могут применяться меры гражданско-правовой ответственности, предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса, а также истребование на основании судебного решения задолженности путем обращения взыскания на движимое и недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

Таким образом, собственник нежилого помещения в МКД, равно как и собственник жилого помещения оплачивает:

1) плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;

2) взнос на капитальный ремонт;

3) плату за коммунальные услуги.

Порядок и расчет размера оплаты коммунальных услуг также урегулирован Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.

Так в пункте 2 определено, что к нежилым помещениям в настоящих Правилах приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).

Пункт 43 определяет, что объем потребленной в нежилом помещении многоквартирного дома тепловой энергии определяется в соответствии с пунктом 42(1) настоящих Правил. А объем электрической энергии, холодной воды и горячей воды, а также сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме распределяется между собственниками машино-мест пропорционально количеству машино-мест, принадлежащих каждому собственнику.

И все-таки про отопление!!!

Несмотря на эти нормативные положения собственники машино-мест задают вопрос: почему они должны платить за отопление, если в подвальном помещении отсутствуют нагревательные элементы и трубопроводы отопления изолированы. Ответ дан Верховным судом (Определение от 24.06.2019 № 309-ЭС18-21578.

В соответствии с положениями статей 539, 544 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Согласно «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», утвержденному и введенному в действие приказом Росстандарта от 11.06.2014 N 543-ст, «многоквартирный дом» — это оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющую надземную и подземную части с соответствующими помещениями, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения.

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (пункт 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491), с помощью которой в многоквартирном доме поддерживаются на заданном уровне нормативные параметры воздухообмена, температура воздуха в помещениях и комфортные условия проживания, а само здание защищается от негативного влияния температуры окружающей среды и влажности.

Предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений многоквартирного дома, обеспеченного внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой, по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри многоквартирного дома, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота («ГОСТ Р 56501-2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования», введен в действие приказом Росстандарта от 30.06.2015 N 823-ст).

Таким образом, собственники машино-мест являются потребителями тепловой энергии!!!