Как изменить сроки проведения капитального ремонта

Источник фото: https://www.pexels.com/

Вопрос ремонта общего имущества МКД актуален практически для каждой управляющей организации. Особенно остро он встает, когда в управляемом УО жилищном фонде много «взрослых» домов, а сборы с них небольшие.

Программа капремонта достаточно неповоротлива и не всегда отражает реальную картину, собственникам помещений в ветшающем доме приходится ждать проведения ремонтных работ годами.

Давайте разбираться, как управляющая организация может поспособствовать жителям МКД в решении данного вопроса, если дом находится в «общем котле».

Итак, немного правовой основы. В соответствии с ч. 7 ст. 168 ЖК РФ в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и работ по капитальному ремонту, определения видов и объема государственной и муниципальной поддержки органы государственной власти субъекта РФ обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года с распределением по годам в пределах указанного срока.

По общему правилу, очередность проведения капитального ремонта определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Вместе с тем, Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний срок.

Так, согласно ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ, решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Соответствующий приказ Минстроя России от 29.10.2015 № 774/пр «Об утверждении методических рекомендаций по принятию субъектом РФ решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», в котором содержались положения о возможности переноса сроков капитального ремонта на более ранний срок, утратил силу на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 24 сентября 2020 года № 538/пр.

Замещающий его НПА — Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 9 декабря 2020 г. № 758/пр «Об утверждении методических рекомендаций по принятию субъектом Российской Федерации решений о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Согласно положениям данного Приказа№ 758/пр в соответствии с частью 6 статьи 168 ЖК РФ порядок подготовки и утверждения региональных программ, требования к ним, порядок представления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки региональных программ, устанавливается законом субъекта РФ. При этом региональная программа актуализируется не реже чем один раз в год.

В целях обеспечения единообразия предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для принятия решения о внесении изменений в региональную программу, органом государственной власти субъекта Российской Федерации рекомендуется предусмотреть сбор таких сведений по единой форме согласно приложению к Методическим рекомендациям.

 В указанном приложении, в том числе, имеется раздел со сведениями о переносе капитального ремонта на более ранние сроки, чем установлено региональной программой капитального ремонта по следующим основаниям:

•  по решению общего собрания собственников;

• при установлении необходимости проведения капитального ремонта в более ранние сроки, в том числе в связи с угрозой жизни и здоровью граждан, общему имуществу и имуществу собственников;

• в связи с проведением капитального ремонта в приоритетном порядке согласно региональному законодательству;

• по иным основаниям.

 В силу п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ перенос сроков капремонта на более ранние может осуществляется на основании решения общего собрания собственников.

Однако, как показывает практика, не в каждом субъекте РФ региональным законодательством установлен конкретный порядок переноса капремонта на более ранний срок на основании решения ОСС, поэтому попробовать решить данный вопрос можно посредством обращения в уполномоченный орган местного самоуправления с обоснованием необходимости капитального ремонта в более ранние сроки, для последующего включения в краткосрочный план реализации региональной программы. Форма обращения утверждается уполномоченным органом, получить ее Вы можете в администрации.

Итак, первый вариант попытаться актуализировать региональную программу через обращение к уполномоченному ОМСУ. К обращению с просьбой актуализировать краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта прикладывается протокол ОСС о переносе капремонта на более ранний срок и пакет документов, подтверждающих неудовлетворительное состояние общего имущества, которому необходим капремонт.

Кроме того, Вам необходимо направить аналогичное обращение к региональному оператору, приложить решение ОСС о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, акт обследования технического состояния строительных конструкций и инженерного оборудования, экспертное заключение.

Для положительного решения вопроса необходимо соблюдение нескольких условий:

• достаточность средств Фонда капремонта;

• наличие документов, подтверждающих необходимость проведения работ по капитальному ремонту.

Указанную позицию подтверждает судебная практика, в качестве, например, можете ознакомиться с Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2021 г. № 01АП-4462/21 по делу №А43-22907/2020.

Таким образом, для переноса работ по капитальному ремонту необходимо осуществить следующие действия:

• утвердить на собрании перечень элементов дома, требующих капитального ремонта;

• с целью обоснования необходимости капремонта сделать техническое обследование с оценкой физического износа (проводят специализированные организации).

• подать заявление и техническое заключение в уполномоченный орган и региональному оператору на рассмотрение.

Если первый вариант не сработал и был получен отрицательный ответ, УО может инициировать ОСС с вопросом об установлении дополнительного взноса. При получении отрицательного ответа от собственников на ОСС (либо при отсутствии кворума), УО вправе обратиться в суд с заявлением о признании незаконным бездействия соответствующего органа.

Указанная позиция согласуется с судебной практикой в качестве примера успешного обжалования УО бездействия органа МСУ: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 августа 2021 г. №Ф07-11854/21 по делу №А42-6001/2020.

Таким образом, исходя из положений части 2 и 3 статьи 158, части 1 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, инициировать проведение которого вправе любой из собственников, капитальный ремонт жилого дома может быть проведен ранее сроков, установленных региональной программой, как за счет средств фонда капитального ремонта, так, при их недостаточности — за счет дополнительных взносов собственников на указанные цели.

Также, возможен более сложный вариант с открытием специального счета (ст. 173 ЖК РФ), тогда сроки проведения тех или иных работ по капитальному ремонту будут зависеть от суммы накопленных средств, кроме того возможно получение кредита на проведение капитального ремонта также по решению ОСС. УО при этом не обязательно становится владельцем специально счета, им может быть выбран Фонд модернизации.

 Напомним, какое количеством голосов необходимо для утверждения, вынесенного на повестку дня вопроса, в зависимости от ситуации и выбранного варианта:

•  о капитальном ремонте общего имущества в МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 2, ч. 5, ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ), в том числе о проведении капремонта в более ранние сроки, чем предусмотрены региональной программой капремонта, если на спецсчете достаточно денег или определен способ финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ) — не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ); о дополнительном взносе на одобренный ОСС ранее капремонт, если в ФКР на счете регоператора денег на него недостаточно (ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ) — не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, письмо Минстроя России от 27.02.2020 №5827-ОГ/06) (актуально, если дом остается у регионального оператора и принимает решение о дополнительном финансировании работ по капремонту в случае недостаточно средств)

• о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (ФКР) (п. 1.1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 173 ЖК РФ); о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в кредитной организации, совершение операций с денежными средствами на спецсчете (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и сроке, в течение которого он должен открыть спецсчет (ч. 5 ст. 170 ЖК РФ); о владельце этого специального счета и кредитной организации, в которой он открыт (п. 4 ч. 4 ст. 170 ЖК РФ, см. также ч. 8 ст. 175, ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ) — не менее 50% голосов от общего числа голосов в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ); о размере взноса на капремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером (п. 1.1-1. ч. 2 ст. 44, п. 1 ч. 4, ч. 4.2 ст. 170 ЖК РФ) — не менее двух третей голосов от общего числа голосов в МКД; (вопросы выносятся на ОСС в случае выбора варианта с открытием специального счета).

Компания «Бурмистр.ру» разработала уникальную CRM-систему для управляющих компаний и ТСЖ. Вся необходимая информация о сервисе здесь.

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Перенос срока капитального ремонта многоквартирного дома

Перенос срока капитального ремонта многоквартирного дома

Подборка наиболее важных документов по запросу Перенос срока капитального ремонта многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Многоквартирный дом:
• Автономное отопление
• Адресные таблички
• Акт о протечке
• Акт опломбировки
• Благоустройство дворовых территорий
• Ещё…

• Ремонт:
• 243 КВР
• Акт выполненных работ по ремонту автомобиля
• Акт приема передачи автомобиля в ремонт
• Акт приема передачи квартиры после ремонта
• Акт приема передачи оборудования в ремонт
• Ещё…

Судебная практика: Перенос срока капитального ремонта многоквартирного дома

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Перенос срока капитального ремонта многоквартирного дома

Нормативные акты: Перенос срока капитального ремонта многоквартирного дома

В информационном шоу «События. Итоги дня» на ОТВ с председателем совета многоквартирного дома Светланой Буторовой обсудили, как перенести сроки капитального ремонта и грамотно организовать процесс ремонтных работ в доме.

Как узнать, что запланирован капремонт

Для этого можно обратиться в свою управляющую компанию или ТСЖ, они владеют информацией о том, в какой год предусмотрен капитальный ремонт. Также можно зайти на сайт Фонда капитального ремонта Свердловской области fkr66.ru, там в рубрике «Собственникам» есть раздел: «Найти свой дом». Забиваете улицу, номер дома и узнаёте, в каком году планируются работы, сколько денег на них собрано, сколько начислено и сколько должников есть по данному дому.

Программа рассчитана до 2044 года. Все жители области с 2014 года собирают деньги, которые аккумулируются либо на спецсчёте, либо в «общем котле». Соответственно, есть запланированные работы, например, на 2036 год, а актуальны они уже сегодня – либо, наоборот, фасад ещё в хорошем состоянии, а его ремонт запланирован в скором времени. Для этого свердловским министерством ЖКХ и был подписан приказ № 201. Он опубликован в интернете, вы его можете запросить в администрации своего района либо в управляющей компании.

Из чего состоит капитальный ремонт

Капремонт – это ремонт фасада, подвала, инженерных сетей. Это замена труб холодного и горячего водоснабжения, отопления, электрических сетей, газопровод тоже включили в программу. Есть система замены дымоудаления и программа по замене лифтов. Это основные виды работ. Есть так же дополнительные работы – например, утепление чердака относится к ремонту кровли, как одна из составляющих. При обновлении инженерных сетей можно заменить выпуск канализации до колодца.

Соответственно, при составлении плана работ, во-первых, анализируется, в каком году проводился последний капитальный ремонт системы или фасада. Анализируется срок эксплуатации данных систем. Например, у лифтового оборудования срок эксплуатации 25 лет, его обновление нельзя перенести на более поздние сроки.

Алгоритм действий по переносу капремонта

В приказе № 201 конкретно прописан алгоритм действий, которые нужно выполнить жильцам дома, чтобы перенести сроки проведения ремонта. Перво-наперво инициативная группа должна решить, что им необходимо сделать перенос либо на ранний срок, либо на поздний. Нужно с помощью управляющей компании либо за свой счёт сделать техническое заключение. Его, например, делает БТИ Свердловской области или города Екатеринбурга, также есть определённые компании, которые имеют право на проведение таких работ.

В этом техническом заключении будут сделаны выводы, нужно ли переносить сроки данных работ или они относятся к аварийным, и выполнять их нужно сейчас. C этим документом люди выходят на собрание, и собственники 2/3 голосов должны проголосовать за перенос сроков.

Если общее собрание приняло решение перенести сроки, с протоколом этого решения и с техническим заключением нужно обращаться в управляющую компанию либо в ТСЖ, которые на основании этих документов вносят информацию об изменении сроков в отчетную форму для администрации города. На основании этого ЖКХ либо администрация города принимает решение о переносе сроков либо об отказе.

Из личного опыта

Всё это делается не в течение месяца. Начали мы эту работу в апреле прошлого года – провели техническое заключение, собрание, подали в ЖКХ города документы. В сентябре мы вышли на откорректированные планы, но нас в них не включили. Я обратилась с вопросом в министерство ЖКХ, и нам сказали, что изменение в постановление – очень длительный процесс. Нас перенесли, но это будет весной этого года изменений. Получается, что внесут в постановление, но выйдет оно в течение минимум полугода.

Если же ситуация экстренная, надо тогда изыскивать другие деньги – проводить дополнительный целевой сбор у жильцов, и тогда сроки можно перенести.

Нужно быть активными

Даже если деньги жильцов находятся в «общем котле», региональный фонд в любом случае, перед началом капремонта всегда обращается к инициативной группе с предложением провести общее собрание. На моем опыте был случай, когда люди провели собрание и отказались от проведения капитального ремонта. Сейчас этот дом признан аварийным и подлежит расселению, и это решение самих жильцов.

Это пример того, как можно внести корректировки в программу. Не надо быть пассивными. Надо принимать решения, проводить собрания – не обязательно единогласно, на 100 %, достаточно 2/3 голосов собственников.

Отношение к капремонту меняется

Я считаю, что к людям пришло понимание того, как это работает. Если в 2014 году они не понимали, когда будут проводиться работы, куда собираются деньги, куда они уходят, то сейчас видно, что по городу проводятся капитальные ремонты, у нас знаменитая программа «1000 лифтов». Очень во многих домах произошла замена лифтового оборудования. Мы видели, что к чемпионату мира по футболу очень многие фасады были отремонтированы, кровля меняется.

Конечно, бывают недостатки, но все равно в основной массе работы проводятся качественно, поэтому люди начинают доверять региональному фонду, спецсчетам, поэтому и деньги на капитальный ремонт стали собираться лучше.

Подробнее читайте ЗДЕСЬ

Жители вправе самостоятельно решать, когда в их многоквартирном доме будет проведен капитальный ремонт или обновление отдельных конструктивных элементов. Это закреплено в статье 168 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, а также в постановлении Правительства Белгородской области от 31.08.2015 г. № 318-пп (изм. от 02.07.2018 г. № 250-пп).

Чтобы инициировать перенос капремонта МКД, нужно:

1. организовать общее собрание собственников и принять соответствующее решение;
2. подготовить пакет документов и направить их в местную администрацию. Подать его могут как собственники, так и лицо, управляющее многоквартирным домом.

Перечень документов, которые нужно собрать, чтобы капитальный ремонт прошел раньше, чем указано в адресной программе:

• заявление собственников о переносе сроков капитального ремонта общего имущества или отдельных конструктивных элементов на более ранний период по сравнению с адресной программой (скачать образец);
• копии протоколов общих собраний собственников с решениями об организации капитального ремонта (скачать образец);
• копия технического паспорта МКД. Ее можно найти на портале ГИС ЖКХ или в местном Бюро технической инвентаризации;
• копии актов мониторинга технического состояния общего имущества МКД;
• копии документов, содержащих сведения о проведенных ранее ремонтах конструктивных элементов общего имущества МКД;
• копии заключений экспертизы о состоянии общего имущества или конструктивных элементов МКД. Экспертизу проводят специализированные организации;
• расчет физического износа многоквартирного дома или конструктивных элементов в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86(р);
• фотографии внешнего вида МКД с каждой стороны, конструктивного элемента, подлежащего капитальному ремонту;
• копии проектно-сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества МКД и расчет предельной стоимости работ.

Важно! До начала формирования пакета документов для переноса капитального ремонта на более ранний период необходимо запросить следующие документы в Фонд содействия реформированию ЖКХ Белгородской области:

• копии документов, свидетельствующих о том, что накопленных средств фонда капитального ремонта на планируемые работы достаточно. Стоимость работ по заявке не должна превышать сумму накопленных средств;
• копии документов, фиксирующих размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт. Собираемость должны быть не менее 95%.

Перечень документов, которые нужно собрать, чтобы капитальный ремонт прошел позже, чем указано в адресной программе:

• заявление собственников о переносе сроков капитального ремонта общего имущества или отдельных конструктивных элементов на более поздний период по сравнению с адресной программой (скачать образец);
• копии протоколов общих собраний собственников с решениями об организации капитального ремонта в другой срок (скачать образец).

Собственники подают эти документы в местную администрацию, которая затем оформляет электронную заявку в информационной системе АИС «Город». Домовладельцы могут подавать заявки на капремонт до 1 июля — не менее чем за полгода до наступления нового сезона капитального ремонта. Например, до 1 июля 2020 года, если собственники хотят, чтобы работы прошли в 2021 году.

Решение о переносе сроков капитального ремонта дома принимает комиссия, действующая при департаменте ЖКХ Белгородской области. Комиссия обрабатывает заявки, проверяет предоставленные документы на соответствие обязательным условиям.

Чтобы узнать, в каком году будет (или был) обновлен ваш дом, переходите по ссылке.

Как перенести капитальный ремонт многоквартирного дома, включенного в программу капитального ремонта, на более ранний срок?

Согласно федеральному законодательству полномочие по определению видов работ также закреплено за собственниками помещений многоквартирных домов – статья 189 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая называется «Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме». Частью 5 данной статьи установлено, что решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту.

Сроки проведения капитального ремонта домов утверждены на основании сведений, предоставленных управляющими компаниями и органами местного самоуправления. Для изменения сроков или видов работ по капремонту необходимо:

— Обратиться в управляющую компанию (при отсутствии управляющей организации — в администрацию сельского поселения), которая формирует сведения о техническом состоянии Вашего многоквартирного дома. Эти сведения будут представлены в Югорский фонд капитального ремонта для последующей актуализации окружной программы капитального ремонта многоквартирных домов. Актуализация проводится дважды в год.

— Собственники помещений многоквартирного дома также могут обратиться в администрацию сельского поселения с ходатайством о проведении обследования технического состояния дома, установления процента износа дома, необходимости срочного ремонта или признания дома аварийным и подлежащим сносу.

— Также необходимо провести общее собрание собственников, в ходе которого принять решение о замене видов работ и о переносе сроков ремонта на более ранний период направить его в администрацию района и в Югорский фонд.

Однако перенос сроков на более ранний период будет зависеть еще и от уровня собираемости средств по Вашему дому. Если собственники аккумулируют средства на капитальный ремонт на специальном счете многоквартирного дома, и средств для ремонта их дома в более ранние сроки не хватает, они могут принять решение на общем собрании собственников об увеличении размера ежемесячного взноса или использовать заемные средства банка.

Насколько целесообразно капитально ремонтировать дом и накапливать взносы, если через 30 лет дом можно признать аварийным и расселить всех жильцов?

Если ваш дом через 30 лет обветшает, то вам самостоятельно с соседями-собственниками придется искать средства и возможности, чтобы решить свой жилищный вопрос. Аварийным признается жилье, имеющее деформацию фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения. Жилье признается аварийным по решению межведомственной комиссии, созданной при органе местного самоуправления. По результатам работы комиссии принимается одно из следующих решений:

— о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания;

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции;

— о выявлении оснований для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Жильцы многоквартирных домов, признанных до 1 января 2012 года аварийными и подлежащими сносу, расселяются в новое жилье бесплатно, за счет бюджетных средств. Расселение в рамках федеральной программы должно завершиться в 2017 году. Собственники, чьи дома были признаны аварийными после указанного срока, имеют четыре варианта действий:

— Заказать и провести за свой счет реконструкцию многоквартирного дома.

— Снести дом, продать земельный участок, поделить полученные деньги и за свой счет переселиться в другое жилье.

— Снести дом и построить на его месте новый за счет собственных средств.

— Стать нанимателями жилья по договору социального найма (при соблюдении условий действующего законодательства).

В случае если многоквартирный дом был включен в региональную программу капитального ремонта и впоследствии был признан аварийным, средства из фонда капитального ремонта направляются на снос или реконструкцию дома, а собственники действуют по одному из четырех вышеприведенных вариантов.