Как правильно изменить назначение помещения

Вопрос: Об изменении сведений о назначении зданий, сооружений, помещений и наименований таких объектов недвижимости в Едином государственном реестре недвижимости.

Ответ: В соответствии с пунктами 9, 10, 11 части 5 статьи 8 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) в ЕГРН вносятся в качестве дополнительных в том числе сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение, садовый дом), если объектом недвижимости является здание; о назначении помещения (жилое, нежилое), если объектом недвижимости является помещение; о наименовании здания при наличии такого наименования.

По мнению Управления, наименованием объекта недвижимости может являться только его уникальное имя собственное (как например, храм Христа Спасителя, Театр оперы и балета), позволяющее его идентифицировать и отличить от других объектов недвижимости.

При этом наименование здания «жилой дом» не позволяет идентифицировать такое здание и отличить его от других объектов недвижимости.

Также следует учитывать, что в настоящее время законодательством Российской Федерации не урегулированы на комплексной и системной основе правила присвоения наименований объектам недвижимости. В связи с этим положениями Закона N 218-ФЗ не предусмотрены нормы о порядке изменения наименования объекта недвижимости.

Дополнительно сообщаем, что проектом федерального закона N 962484-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и иные законодательные акты Российской Федерации» (далее — законопроект) (принят Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении 21 июля 2020 года) планируется статью 70 Закона N 218-ФЗ дополнить частью 17, устанавливающей порядок внесения в ЕГРН сведений о наименовании здания, сооружения или помещения и изменения таких сведений.

Поправками Правительства Российской Федерации законопроект дополнен положениями о том, что сведения о наименовании здания, сооружения или помещения могут быть исключены из ЕГРН по заявлению собственника такого объекта при наличии в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования такого объекта либо одновременно с внесением сведений о виде разрешенного использования такого объекта.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В реквизите 3.1 формы уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дом и формы уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, утвержденных приказом Минстроя России от 19.09.2018 N 591/пр, предусмотрено указание сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства путем указания слов «объект индивидуального жилищного строительства» или «садовый дом».

Таким образом, словосочетание «жилой дом» с учетом положений пункта 39 статьи 1 ГрК РФ является указанием вида разрешенного использования здания, и не является его наименованием.

Относительно изменения назначения здания с «нежилое» на «жилое» считаем необходимым отметить, что согласно пункту 1 Положения о Минстрое России, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, по оказанию государственных услуг, управлению государственным имуществом в сфере строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. В связи с чем рекомендуется направить обращение относительно порядка изменения назначения нежилого здания на жилое в Минстрой России.

Начальник Управления

законодательства в сфере

регистрации недвижимости

и кадастровой деятельности

Э.У.ГАЛИШИН

В последнее время мы стали замечать, что нежилые помещения становятся все более и более популярным предметом гражданских правоотношений.

С ростом популярности растет и количество проблем, связанных с ними. В первую очередь эти проблемы обусловлены отсутствием четкого определения в законодательстве. Объект правоотношений есть, а понятного определения в законодательстве нет.

Скрыть содержание

• Что это такое?
• Что является изменением целевой эксплуатации?
• Понятия прямого и функционального использования
• Алгоритм: как можно поменять?

Что это такое?

Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.

Итак, согласно ст. 15 ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:

1. Оно должно относиться к недвижимому имуществу.
2. Должно быть обязательно изолированным (средством изоляции в данном случае служат неотъемлемые части каждой комнаты: потолок, стены и пол; необходим оборудованный вход/выход).
3. Обязано быть пригодным для проживания.

Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите. В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

Важно! Главное чтоб в регистрационных документах была отметка, что помещение относится к нежилому фонду.

Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно. Однако считать их универсальными не стоит.

Как дело дойдет до конкретной цели, всплывет масса нюансов, требующих перепланировку, дополнительных согласований, переоформления документов.

Что является изменением целевой эксплуатации?

Нежилое помещение предназначено для социальных, торговых, административных, культурных, образовательных и иных целей. Главное табу – это запрет проживать в нем.

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению. Это случаи, когда собственником арендуемого имущества указывается в договоре о целевом использовании.

В случае если по договору арендатор брал сооружения под склад, а обустроил там салон красоты, то данная эксплуатация будет также квалифицирована как не по назначению. Конкретной статьи, которая бы устанавливала предел и ответственность за его использование не по назначению, как в УК РФ, так и в КоАП РФ нет. Единственным препятствием к эксплуатации не по назначению являются конкретные требования, предъявляемые к каждому виду нежилого здания.

Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»; СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

Понятия прямого и функционального использования

Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.

Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

Важно! С одной стороны, такое планирование препятствует хаотичному развитию торговых точек, и регулирует конкуренцию. С другой стороны, нежилой объект получает ярлык, а с ним жесткое ограничение его дальнейшего использования, что уменьшает спрос на него в разы.

Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

Алгоритм: как можно поменять?

Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.

Запомните! Согласно действующему законодательству право смены целевого назначения нежилого помещения обладает только собственник и его доверенное лицо. Устно такая операция не осуществляется.

Для замены назначения необходимо следующее.

1. Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
2. Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке. Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.
3. Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
4. С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
5. После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
6. Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
7. Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
8. Далее дорога в ЕГРП. Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.

• Скачать бланк заявления о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения
• Скачать бланк заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости
• Скачать бланк заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество
• Скачать образец заявления для государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.

Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.

Смена назначения помещений представляет собой изменение его характеристик и вида использования. Для целей смены назначения важно отнесение помещения к жилому или нежилому объекту, его правовой статус и форма собственности. Для согласования и узаконивания смены назначения помещений проводится перепланировка и переустройство, чтобы привести характеристики объекта к нужным требованиям. Такие работы нужно обязательно согласовать.

Читайте в этом материале, когда требуется смена назначения жилых и нежилых помещений, что должно быть выполнено при обследованиях и проектировании, куда обращаться для согласований.

Что такое смена назначения помещений в проектировании и строительстве

По общей классификации все здания и помещения делятся на жилые и нежилые объекты. Целью использования жилых помещений всегда одна – постоянной проживание граждан. В отдельных случаях, указанных в ЖК РФ, жилье можно использовать для профессиональной деятельности, если это не нарушает интересы других жильцов дома, не связано с опасными и вредными работами. По функциональным характеристикам жилые помещения делятся на основные, вспомогательные, технические, обслуживающие.

Назначение нежилых зданий и помещений определяется по видам деятельности – производственные, торговые, складские, образовательные, медицинские и другие объекты. Под каждый вид назначения есть определенные требования СП, ГОСТ, других нормативных актов. Особенно это актуально для сферы пожарной безопасности, так как ее нормативы будут существенно отличаться для разных видов назначения объектов.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Смена назначения помещений допускается по решению собственника и при соблюдении ограничений, указанных в нормативных актах. Чтобы подтвердить соответствие новому назначению, в помещении нужно провести ремонтные работы, спроектировать перепланировку и переустройство, пройти согласования. По итогам всех процедур сведения о новом назначении объекта будут указаны в ЕГРН.

Нормативные акты

Строже всего требования к смене назначения жилых объектов. Основную цель использования (проживание граждан) можно изменить только при переводе помещения в статус нежилых объектов. На такие виды работ нужно получать согласие собственников МКД, а общие правила процедуру указаны в Жилищном кодексе РФ. Также для смены назначения в ходе перепланировки и переустройства применяются следующие нормативные акты:

• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 106-ПП (скачать);
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать);
• СП 54.13330.2016 (скачать)
• ГОСТ Р 21.1101-2013 (скачать);
• СанПиН 2.1.2.2645-10 (скачать).

Для смены назначения нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности Москвы, применяется специальный документ – Закон города Москвы от 03.06.2009 № 17 “О контроле за использованием объектов недвижимости в Москве”.

Простым языком

Любое помещение можно использовать только по основному назначению. В жилом помещении нельзя открыть торговую точку или кафе, начать производство. В помещениях, чьим целевым назначением является производство, нельзя оказывать услуги общественного питания. Чтобы изменить назначение, нужно спроектировать и провести комплект работ по изменению конфигурации и характеристик объекта, его инженерных систем. Для этого проводится перепланировка и переустройство.

Еще одним распространенным вариантом является изменение характеристик и назначения технического этажа на полноценные офисные площади. Эти работы подпадают под реконструкцию, т.е. на проект нужно получать разрешение на строительство. Надзор за проведение реконструкции строже, чем при других видах работ.

Одного желания собственника или арендатора на смену назначения недостаточно. Для законного проведения этой процедуры нужно учитывать ограничения:

• перевод жилого помещения в нежилое невозможен без обустройства отдельного выхода на улицу или на прилегающую территорию, а для этого требуется согласие 2/3 жильцов подъезда и дома;
• даже после перевода жилья в нежилое помещение ряд видов деятельности будет под запретом (например, в МКД нельзя вести опасное производство);
• арендатор может сменить назначение помещения только с разрешения собственника или арендодателя (например, если помещение передано в аренду под магазин, нельзя без согласования открыть там медицинский центр).

Ограничения и запреты есть и в части норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности. Их должен учесть проектировщик при разработке документации на работы и согласования.

Комментарий специалиста. Многие ограничения по смене назначения можно обойти путем выбора перепланировочных, конструктивных и инженерных решений. Однако в некоторых случаях даже это не поможет. Например, если собственник МКД откажут в переводе квартиры в нежилое помещение, это решение нельзя оспорить. Инициатору смены назначения придется договариваться, убеждать собственников дома о важности и значимости будущего объекта.

Когда требуется смена назначения помещений

Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:

• для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
• для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
• для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
• для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
• при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
• в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.

Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.

Какие проекты и работы нужны для смены назначения помещений

Смена назначения помещений происходит путем согласования проектов перепланировки и переустройства, выполнения работ на объекте. При смене назначения технического этажа проектируется реконструкция. В перечень работ и изменений в характеристиках помещения может входить:

• обустройство или демонтаж отдельного выхода;
• разбор, перенос или установка стен, перегородок (в том числе с перераспределением площадей между помещениями);
• расширение, заделывание или прорубание проемов под окна, двери;
• перенос, демонтаж, установка или замена инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования.

Это далеко не полный список работ, которые можно спроектировать для предстоящей смены назначения помещения. Точный выбор решений зависит от исходных характеристик объекта, целей заказчика и содержания ТЗ, ограничений нормативных актов. Помощь в выборе эффективных способов смены назначения вам окажут специалисты компании Смарт Вэй.

Этапы обследования для проектирования смены назначения помещений

От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:

• изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
• изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
• проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
• назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
• по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
• обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.

На начальном этапе работы проводятся расчеты, делаются обмеры и замеры помещений, собираются исходные данные для проектирования. По итогам обследований составляется техническое заключение о состоянии несущих конструкций, отчеты и акты, дефектные ведомости. Специалисты запросят технический паспорт БТИ на здание, так как после проведения работ в него нужно внести изменения.

Проект реконструкции, перепланировки и переустройства разрабатывается на все виды предстоящих работ. Проектировщик должен указать, каким образом нужно вести работы, как будет выглядеть объект после завершения перепланировки. Строгое соблюдение согласованного проекта гарантирует, что не возникнет проблем при оформлении акта приемочной комиссии.

Уважаемые КЛИЕНТЫ!

Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефону:

Москва: 8 (499) 322-05-14 (наш адрес)

Санкт-Петербург: 8 (812) 422-35-90 (наш адрес)

Все консультации бесплатны.

Комментарий специалиста. Уже на стадии обследований можно определить, возникнут ли проблемы при согласованиях смены назначения. Наши специалисты имеют опыт подобных работ в жилых и нежилых объектах, знают, на какие моменты нужно обратить особое внимание при обследованиях и проектировании. В компании Смарт Вэй можно заказать услугу под ключ, т.е. с полным сопровождением всех обязательных процедур.

Куда нужно обращаться для смены назначения помещений

Алгоритм согласований для смены назначения помещений зависит от их статуса и формы собственности. Для жилых и нежилых помещений в МКД процедура пройдет по следующим этапам:

• получение согласия собственников помещения;
• получение согласия владельцев смежных квартир, созыв общего собрания и получение одобрения от 2/3 собственников подъезда и дома (если работы связаны с воздействием на общедомовое имущество);
• разработка проектной документации;
• обращение в МосЖилИнспекцию (МЖИ) на согласование перепланировки со сменой назначения;
• выполнение работ, обращение в МЖИ для получения акта приемочной комиссии;
• обращение в БТИ для внесения изменений в технический паспорт здания.

В процессе согласований нужно получать одобрение от МЧС и СЭС. Они согласуют проект при соблюдении норм пожарной, санитарно-гигиенической и эпидемиологической безопасности.

Для помещений в нежилых зданиях смена назначения проходит иначе. Для объектов в частной собственности проект утверждает сам заказчик. Обращаться за согласование нужно только в МосКомАрхитектуру, если одновременно проводятся фасадные работы. Если объект находится в муниципальной собственности и сдан в аренду, проект на согласование направляется ДГИ. При положительном решении будет не только разрешено провести работы и сменить назначение, но и будет оформлено допсоглашение к договору аренды.

Для смены назначения технического этажа на офисные помещения проект реконструкции нужно представить на экспертизу. После этого через Госстройнадзор необходимо получить разрешение на строительство. Когда работы будут выполнены, через этот же орган оформляется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Комментарий специалиста. При любом варианте смены назначения помещений итоговым этапом будет кадастровый учет в Росреестре. Для этого нужно заказать технический план у кадастрового инженера. В техплане будут отражены все изменения в конфигурации и характеристиках помещения, которые Росреестр учтет в ЕГРН. После завершения всех процедур выдается выписка ЕГРН, где будут указаны новые характеристики и измененное назначение объекта. Помощь в получении технического плана и прохождении кадастрового учета также окажут специалисты компании Смарт Вэй.

Как правильно оформить ТЗ на проектирование смены назначения помещений

В техническом задании ставятся задачи и цели проектирования, указываются исходные данные по объекту, описываются виды предстоящих работ. От точности и правильности составления ТЗ зависит качество работы проектировщика, устранение проблем и сложностей при согласованиях. Рекомендуем воспользоваться услугами наших специалистов при составлении ТЗ. С примерной формой технического задания можно ознакомиться ниже.

Список полезных документов

Документы для скачивания:

Примеры объединений помещений нашей компании

Предлагаем ознакомиться с примерами работ наших специалистов по смене назначения помещений. Проекты успешно прошли согласования в 2019 году.

Пример 1. После объединения вспомогательным помещений было согласовано размещение офиса крупной компании.

Пример 2. После согласования смены назначения технического этажа были проведены работы по объединению помещений под офис.

Сроки и стоимость

Заранее определить стоимость и сроки проектирования и согласований смены назначения помещений крайне сложно невозможно. Нужно учесть показатели и характеристик помещения и его конструкций,  особенности систем и коммуникаций. Расценки и сроки проектирования будут определены на основании технического задания заказчика, результатов обследования, изучения исходной документации. Компания Смарт Вэй предложит максимально выгодные условия сотрудничества, поможет сэкономить на проектных и строительных работах без потери качества, оформить все необходимые согласования для смены назначения.

Проблемы и сложности при смене назначения помещений

В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:

• при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
• при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
• для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
• при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.

В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.

Преимущества нашей компании

Наша компания специализируется на услугах в сфере строительства и проектирования, поможем согласовать смену назначения помещений в сжатые сроки. Мы предлагаем:

• помощь в разработке и подготовке документации для перепланировки и переустройства;
• оказание услуг “под ключ”, т.е. от стадии обследований до получения выписки ЕГРН с новым назначением объекта;
• большой выбор дополнительных услуг в сфере проектирования.

Все сложности и проблемы, возникающие при проектировании и согласованиях, помогут устранить наши специалисты. Дополнительным преимущество для наших клиентов станет экономия времени и денег, так как мы работаем без посредников и навязывания ненужных услуг. С предварительными расценками можно ознакомиться в таблице ниже.

Выводы

Смена назначения помещений представляет собой изменение его характеристик и вида использования. Для целей смены назначения важно отнесение помещения к жилому или нежилому объекту, его правовой статус и форма собственности. Для согласования и узаконивания смены назначения помещений проводится перепланировка и переустройство, чтобы привести характеристики объекта к нужным требованиям.

Заказать проектирование для смены назначения помещений и помощь в согласованиях можно в компании Смарт Вэй. Обращайтесь, мы предложим лучшие условия сотрудничества!

Список использованной литературы

• Градостроительный кодекс РФ (скачать)
• Жилищный кодекс РФ (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 508-ПП (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 106-ПП (скачать)
• Постановление Правительства Москвы № 432-ПП (скачать)
• СП 54.13330.2016 (скачать)
• ГОСТ Р 21.1101-2013 (скачать)
• СанПиН 2.1.2.2645-10 (скачать)

23 декабря 2021

Сведения об установленном для каждого объекта недвижимости виде его разрешенного использования содержатся в Едином государственном реестре недвижимости. Законодательством предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) (часть 1 статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При желании собственник объекта недвижимости может изменить вид его разрешенного использования, для этого необходимо представить в орган регистрации прав заявление о внесении сведений об ином виде разрешенного использования, предусмотренном градостроительным регламентом.

Возможность самостоятельного выбора разрешенного использования земельных участков поставлена законодателем в зависимость от видов использования, предусмотренных зонированием территорий. В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования объектов капитального строительства устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства их правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними.

Изменение одного вида разрешенного использования объектов недвижимости на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (пункт 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В то же время изменение вида разрешенного использования объекта капитального строительства жилого назначения, к примеру, жилого дома, на иной вид разрешенного использования (магазин, спортивный комплекс, баня и т.п.), вызывает необходимость подготовки и представления в орган регистрации прав с соответствующим заявлением таких документов, как разрешение на ввод реконструированного жилого дома в эксплуатацию и технический план.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, допускается с учетом требований Жилищного кодекса Российской Федерации и законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод жилого здания в нежилое и нежилого здания в жилое предполагает изменение его функционального назначения и соответственно вида разрешенного использования, в связи с чем такое изменение должно осуществляться путем проведения реконструкции, порядок осуществления которой установлен положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства в объект капитального строительства, имеющий иное функциональное назначение, должна осуществляться в общем порядке на основании выданного уполномоченным органом разрешения на строительство, в целях получения которого застройщику требуется наряду с заявлением представить перечень документов, предусмотренный частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об ином виде разрешенного использования объекта недвижимости жилого назначения, предусмотренном правилами землепользования и застройки для территориальной зоны, в которой такой объект недвижимости расположен, необходимо получить разрешение на реконструкцию такого объекта, реконструировать его, получить разрешение на ввод реконструированного объекта недвижимости в эксплуатацию, подготовить технический план, содержащий необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об этом объекте недвижимости, и лишь потом обратиться в орган регистрации прав с соответствующим заявлением.

Для начала скажем, что здания имеют назначения: жилой дом, нежилое здание, многоквартирный дом, жилое строение и садовый дом. Помещения бывают жилые и нежилые.

Согласно части 1 статьи 32 Закона № 218-ФЗ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в ЕГРН в случае принятия ими решений о переводе жилого помещения в нежилое помещение, нежилого помещения в жилое помещение (если не требуется проведение работ по перепланировке) или об утверждении акта приемочной комиссии (в случае проведения работ по перепланировке).

В случае, если сведения не внесены в ЕГРН в сроки, установленные статьей 34 Закона № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.

Отметим, что орган регистрации прав в течение 3 рабочих дней со дня получения заявления о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, самостоятельно запрашивает документы в органах государственной власти и органах местного самоуправления.

Ситуации, когда на садовом земельном участке был построен дом, который предназначен для сезонного использования, то есть нежилого назначения, а впоследствии переоборудован таким образом, что в таком доме стало возможным проживать круглогодично, встречаются регулярно.

До недавнего времени изменение назначения садового дома было проблемой для его собственников. Однако благодаря Закону о садоводстве и огородничестве № 217-ФЗ, который действует с 2019 года, предусмотрена возможность признания садового дома жилым домом и наоборот.

Для этого собственнику дома необходимо обратиться в орган местного самоуправления, представив следующие документы:

• заявление, правоустанавливающий документ на садовый дом или жилой дом;
• заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям надежности и безопасности (установленным ч.2 ст. 5, ст. 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»);
• нотариально удостоверенное согласие третьих лиц (если объект недвижимости обременен правами этих лиц).

Каждое муниципальное образование может самостоятельно устанавливать дополнительный перечень документов, поэтому с полным перечнем документов можно ознакомиться на официальных сайтах муниципальных образований.

После получения Решения собственник здания с заявлением о смене назначения объекта обращается в Росреестр.

Зачем переводить жилое помещение в нежилое?

В жилом помещении можно только жить или совмещать проживание с личными подработками. Но в квартире нельзя открыть офис для клиентов, переоборудовать ее под продуктовый магазин, склад или хостел. Чтобы так сделать, придется изменить назначение помещения — сделать его официально нежилым.

Перевод жилого помещения в нежилое — это отдельная процедура. Для нее нужно выполнить требования к самому помещению, например оборудовать отдельный вход, усилить звукоизоляцию и установить пожарную сигнализацию. Еще нужно собрать документы по списку из статьи 23 жилищного кодекса. Специальный орган рассмотрит заявление, и, если все в порядке, назначение помещения изменят. А если документов не хватит или перевод вообще невозможен, будет отказ.

При чем тут согласие соседей?

Раньше. Формально согласие всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое было не нужно. Протокола общего собрания не было в списке обязательных документов. Но такое согласие приходилось получать, если перевод предусматривал какие-то действия с общим имуществом. Например, предприниматель выкупил квартиру и решил открыть там салон красоты. Для этого он сделал отдельный вход с улицы и пристройку — но занять часть общего участка возле дома можно только с согласия всех жильцов. А если он его не получит, соседи могут подать в суд и заставить вернуть все как было. Помещение останется жилым, салона там не будет, а крыльцо с козырьком заставят убрать.

С 9 июня. В список документов для перевода помещения в нежилое добавили протокол общего собрания собственников. Теперь это обязательный документ. Судьбу и назначение помещения будет решать не только его владелец, но и соседи. Если они против, то даже без реконструкции и переустройства перевод невозможен.

Новые документы для перевода

Вот что придется собирать дополнительно:

1. Протокол общего собрания, в котором один из вопросов повестки дня — это согласие других жильцов на то, чтобы вот это помещение в их доме стало нежилым. Это значит, что на обсуждение нужно выносить не только реконструкцию или перепланировку, а именно назначение помещения.
2. Письменные согласия всех непосредственных соседей — то есть собственников примыкающих помещений. Перевод придется персонально согласовать с пенсионеркой из квартиры справа, молодой семьей из квартиры сверху и постоянно живущим за границей мужчиной, которому принадлежит доля в квартире слева.

Для общего собрания установили свои правила кворума

Кворум — это сколько голосов нужно для того, чтобы собрание вообще могло рассматривать какой-то вопрос. Количество голосов зависит от повестки. Если на собрании рассматривают согласие на перевод помещения в нежилое, кворум определяют по специальным правилам из нового закона.

Сколько собственников должны прийти на собрание

Если в доме несколько подъездов, два условия должны соблюдаться одновременно. И их нельзя путать, иначе кворума не будет и решение оспорят. Если организуете собрание в доме с несколькими подъездами, нужно собрать не ⅔ голосов во всем доме, а хотя бы половину. Зато должны прийти собственники с более чем ⅔ голосов именно из нужного подъезда.

Голоса считают не по количеству собственников, а по площади помещений, которые им принадлежат. У троих владельцев однушки меньше голосов, чем у одного владельца трешки. То есть людей может быть меньше, а голосов при этом будет больше. А кворум зависит даже от тех людей, что живут в другом подъезде и далеко от будущего магазина.

Для решения о переводе нужно большинство голосов

Участники собрания принимают решение: согласны они на перевод помещения в нежилое или нет. Для такого решения тоже установили специальный порядок.

Сколько голосов нужно набрать для принятия решения

Эти условия нужно учесть при оформлении протокола общего собрания. Любая проверка должна явно увидеть, кто в каком подъезде живет и как считались голоса. Если набрать большинство голосов во всем доме, но не набрать большинства в конкретном подъезде, перевод не согласуют.

Один экземпляр протокола нужно приложить к документам на согласование перевода помещения в нежилое. А еще один — передать в УК или ТСЖ, по общему правилу. Так что составляйте два оригинала бюллетеней и протокола, чтобы потом не собирать соседей заново.

Согласие соседей на перевод оформляют в произвольной форме, но с обязательными реквизитами

Если удалось получить решение общего собрания о переводе помещения в нежилое, нужно собрать письменные согласия от всех соседей. Это отдельные документы. Собственники примыкающих помещений вообще могли не участвовать в собрании, а кворум набрался и без их голосов. Но письменное согласие от них придется получать в любом случае.

Такое согласие составляют в произвольной форме, специального бланка нет. Но нужно соблюдать требования к реквизитам. Вот что обязательно должно быть указано:

1. Фамилия, имя, отчество собственника.
2. Полное наименование юрлица, если помещение принадлежит фирме.
3. Паспортные данные собственника.
4. Номер примыкающей квартиры.
5. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности.

Для переустройства и реконструкции нужно согласие 100% собственников

Если перевод помещения в нежилое предусматривает реконструкцию, перепланировку или переустройство и придется как-то задействовать общее имущество, нужно получить согласие 100% собственников. Не большинства, не ⅔ и не только собственников примыкающих помещений, а вообще всех, кто владеет квартирами и другими помещениями в этом доме и имеет право на общее имущество.

В нежилое помещение не должно быть прохода через жилые

Если помещение переводят в нежилое, там должен быть отдельный вход или возможность его оборудовать. Это требование было всегда, но его уточнили.

Если помещение сразу было нежилым, запреты не действуют

В новых домах первые этажи обычно сразу отводят под магазины, салоны, фитнес-клубы или офисы. Это часть проекта, там сразу предусмотрен отдельный вход и нежилое назначение помещения. То есть покупатели соседних квартир заранее знают, что под ними будет офис продаж, компьютерный клуб или «Пятерочка». И что вид из окна частично закрывает входная группа, а рядом всегда будут парковаться посторонние люди.

В таком случае согласие этих соседей на работу магазина или салона не понадобится. Их права не нарушаются. Кто не хочет жить рядом с магазином, покупает квартиру с окнами на противоположную сторону, в другом подъезде или другом доме.

Этот закон защищает тех собственников, что рассчитывали жить в тихом районе рядом с пенсионерами, а через полгода в соседней квартире внезапно открыли пивной бар, а еще одну продают под зоомагазин.

Если вы против перевода соседнего помещения в нежилое

Допустим, рядом с вашей квартирой на первом этаже появилось объявление, что соседнее жилье продается под торговые площади. Или его начали переделывать, чтобы сдать в аренду. Если это точно была квартира, такие действия можно запретить.

У вас должны спросить согласия на реконструкцию и перевод. Если вы против, никакой магазин рядом не откроют. А если собственнику удастся получить согласование, его можно оспорить в суде. Есть случаи, когда все получалось, а о требовании 100% голосов для реконструкции все давно знают.

Если в доме проводят собрание по поводу перевода какого-то помещения в нежилое, примите в нем участие. Тогда ваш голос повлияет на решение. Если у вас примыкающая квартира, можете не давать письменного согласия на перевод, даже если по итогам собрания его одобрили. Без такого согласия с 9 июня изменить назначение помещения невозможно. Или пусть собственник позаботится о вашем комфорте в обмен на согласие: поменяет окна, усилит звукоизоляцию фасада или просто даст денег на ремонт. Вы не обязаны жертвовать своим комфортом ради его бизнеса.

Предприниматели, ¯_(ツ)_/¯